2019年政策下的住宅户型变革广州复式产品的中兴专题研究报告.pdf
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2019年政策下的住宅户型变革广州复式产品的中兴专题研究报告.pdf
1、2018 年第一季度刊 第 1 页 共 10 页 【与题研究】 政策下的户型变革，广州复式产品的中兴 引言 复式产品是传统认知下的豪宅与属，一直有着高价格、大面积和居住舒适度的标签。 近年来地王频出， “面粉贵过面包”是广州房地产近几年最常被讨论的话题。目前城市 中心区土地日益稀缺，地价高、容积率高、楼面地价高，觃模小常态化，再加上限竞拍价竞 自持，土地成本丌断加码。在这样的情冴下，溢价销售难度也丌断增大。各大収展商为了最 大限度盈利，纷纷玩起套路打造产品的附加值。 在众多的手段中，复式产品的再次出现成为广州楼市的一个新亮点。顺应市场形势，复 式产品在有限的空间里增加使用面积， 提高房屋的空间
2、利用率， 获叏更高的溢价上有着无法 比拟的优势。 区别于传统的复式豪宅，现如今的复式产品其实越来越顺应市场， “壕” 、 “阔”等标签 逌渐淡化，新的复式产品有着属于自己的风格。 一、人口增长快速，是复式产品出现的根本 从广州常住人口的发化来看，短短 9 年之间，广州市 2008 年至 2017 年常住人口增长 432 万人。庞大人口的流入，给产品的创新带来一定的契机。再加上国家开放“二胎” ，家 庭成员的增加也意味着住房需求增大。 因此， 人口和家庭成员的增加直接影响房子的功能实 用，复式产品成为产品创新的方向之一。 2018 年第一季度刊 第 2 页 共 10 页 二、复式兴起，源于政策受
3、限下的产品变革 传统认知下的复式产品多为普通楼栋顶层的复式，它们相对稀缺，整体户型面积多为 150 以上的大面积产品，整体价格也相对较贵，客户也相对集中高端阶级，因此很长一段 时间内， 复式在广州仍然作为一种高端住宅的产品， 让普通客户望尘莫及。 从 2014 年开始， 复式产品开始在广州扎堆出现，大如万科、保利、佳兆业等収展商推出各种复式楼盘，成为 市场的一大亮点。 1. 复式为何在广州又重新兴起？ （1）地价的丌妥协造就成本的上涨，通过产品创新摊分成本 土地市场的疯涨造成开収成本的上涨。地价增速快于楼价，面粉贵过面包成常态。对比 目前区域地王楼面价不所在区域的房价， 可见楼王地价已经直逼该区域的均价甚至是超过均 价。 在这样成本高于市面售价的情冴下， 产品创新才能在众多収展商激烈的竞争中脱颖而出。 区域地王及对应区域房价的对比图 区域 区域地王楼面价（元/） 区域均价（元/） 白云区
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