2019年吴樾东方别墅项目推广策略提报方案.pdf
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2019年吴樾东方别墅项目推广策略提报方案.pdf
1、超级镇营销启示录 吴樾东方项目整合推广传播思考 梅村 典型超级镇市场 面子 问题 就是本质问题 超级镇的市场现象一 经验谈-温州的边缘小镇 碧桂园天玺 面子问题 可以让房价高达21000 也可以让一块大理石引发一场风波 超级镇的市场现象二 关注 产品 多过关注环境 经验谈-天宸府 我们以为“河岸公园”值钱 塘下镇的人不认同 超级镇的市场现象三 跟风 热市非理性热 淡市非理性淡 市场好的时候，天玺突破两万 市场冷的时候，天宸府1万6，却陷入集体观望 超级镇的市场现象四 非大城市逻辑 大城市式营销 必然水土不服 重地推 重活动 重户外 线上立形象 线下真销售 老带新+活动拉客 促销助进转化 前期
2、回看 就文化讲文化，缺讲“文化面子+高端形象” 海边的人不向往海，北方人不向往雪 当竞品都在讲吴文化的时候， 如何激发梅村人的身份意识，心理认同，地位骄傲才是关键1 2 费用有限，产品价值未深挖与深度传播 推广上，常规区域与园林解读为主，产品真正于竞品PK的价值亮点没能体现出来, 户型体验缺乏引导,基本依赖于客户现场的个人体验, 而产品现场客观体验又存在一定不足. 3 淡市之下,调价促销,影响市场信心 降价动作,会影响并缩窄“老带新”渠道，并波动业主信心 导致老业主不太敢推介项目给周边好友。 4 客户集中于梅公馆买家+刚需客 整个前期打法就是肉搏战,拼地段拼价格拼渠道面 没能打出项目溢价值,当
3、渠道客源与强地缘客消化差不多后, 项目销售逐步接近瓶颈.市场没有真正打开. 2019 机遇 1、市场回暖，中海调价，减少分流压力 2、保利操盘，新的资源引入，有机会成为焕 新价值的引子，让市场重新认识本案！ 2019营销工具组合 广告：树形象面子 案场：销售逻辑大过天 转化：促销手段 活动：到访引爆 项目价值逻辑 为什么留 在/选择 梅村？ 一、为什么留在梅村？ 从“被分流”到“导流”，凭什么？ 被忽略却意义重大的地铁-4号线&5号线 梅村从此融入：无锡的黄金环线 由地铁带来的土地平权 梅村从此摆脱“自给自足”的状态，加入了无锡主城格局 无锡 东站 无锡 中心区 金匮 公园 梅村 对梅村人而言，区域信心就是天生的购买理由 对周边鸿山等无地铁区而言，我们具有强大的吸引力！ 而对于中海项目，我们也有区域背书于之PK！ 梅村名校全无锡有名，孩子的未来怎能忽视 对周边鸿山项目而言，留在梅村的理由,
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