1、我们所感知的往往是地上部分 地库无效成本研究分析与对策 2017年6月 建筑安装成本 土地成本 公共设施成本 销售成本 管理成本 税费成本 财务成本 开发前期成本 其他 房地产开发各项成本构成 建筑安装成本土地成本公共设施成本销售成本管理成本税费成本财务成本开发前期成本 无效成本定义所谓无效成本就是开发项目过程中产生的对形成产品、提升 价值、促进营销没有作用，无法获得客户认同和补偿，属于费用浪费的成本。 减少无效成本意义由于利润=销售总价-总成本（含有效成本与无效成本）， 故要想提高利润，在销售总价、有效成本一定的情况下，必须减少无效成本 的发生。 减少无效成本手段通过研究和分析无效成本的构成
2、，制定无效成本管理与 控制的细则，以实现减少无效成本，以最少的经济消耗取得最优的经济效益 目的。 销售招标 设计 施工 对设计效果把握不准 设计变更下达不及时 材料、施工工艺选择不当 多工序设计图矛盾 装饰设计未结合建筑现状 没对保守设计进行设计优化 拆除和重建 后期加固与补强 影响质量 多次返工，增加时间成本 效果没达预期 经济性不合理 使用周期短的高标准临设 施工方案计划安排失误 工程质量管理不善 临设拆除与重建 赔偿与维修费用 拆除重建、返工费大增 展示资料有误 不合理的交楼标准 不准确的销售承诺 样板房过早销售 业主投诉引发赔偿 交楼内容导致成本增加 为承诺付出大量成本 重复建设 无效
3、成本分布（全流程） 合同条款有误 经济标编制出现失误 影响工期、质量、造价 造价偏高 地库 无效成本分布（思维导图） 地库 无效成本分析重要性 地库可销售，但各地去化率各异，成本回收时间长，卖不出去的还会成为“死”成本 一般情况下地库建设原则：能少建尽量少建，多余的地库建设大大影响项目利润率。 *参考数据：普通地下一层地下车库建安成本约2800元/平米，人防地下室约3200元/平米 地下一层加地下二层普通地下车库建安成本约29003100元/平米 地下一层普通地下车库，地下二层人防地下室的建安成本约32003600元/平米 单个车位成本810万元 一般来说，不计算装修成本，地库造价可占到总建筑成本2030%，如果能减少其无效成 本，提高利润率的效果明显。 公司近年项目抽样清单 序号项目名称地库面积（m2）车位数（辆） 1项目124,875.00500 2项目223,555.28536 3项
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