1、1 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 土地一二级联动开发模式研究 及案例赏析 2 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 PART 1 一二级联动开发模式研究 3 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 概念 一二级联动开发，顾名思义，即由一家企业先后承担土地开发及其上物业开发两道工序， 面对土地出让及物业租售双重市场的一种开发模式。 征地拆迁土地利用规划 拿地 土地平整公共配套建设 建筑设计建筑工程产品租售物业管理 土地一级开发 物业二级开发 土地出让 4 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 历史沿革 实质上，一二级联动开发在中国并不是一个全新概念。早在上世纪至本世纪初叶，当时 传
2、统的房地产项目开发模式就是两级市场联动开发。 2004.8.31之后 土地一二级市场被政府清晰划界。 土地一级开发业务由政府下属土储 中心管辖，房地产开发企业仅进行 二级物业开发，不再承担土地一级 开发任务。 国土资源部、监察部下发关于继续开展经营性 土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作 的通知(71号令) 主旨：土地协议出让土地招拍挂； 土地整理储备中心横空出世，横亘在土地 市场与房屋市场之间 8.31 大 限 传统的房地产开发模式基本上都属于 土地、房屋两级市场联动开发。即开 发商寻求协议出让的土地，然后获得 土地开发权，再进行房屋开发。 土 地 价 格 2004.8.31之前 5
3、克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 发展现状 在现实发展中，由于市国土局直属的土储中心已难以满足高速城市化所带来的巨量土地 一级开发需求，这为房地产企业进入土地一级开发领域分取一杯羹撕开了裂口。 土储中心们的“各种缺” “贫困县” 也要建新城 河南鲁山县财政不到5亿元/年， 计划建设城南新区12平方公里， 投资额将近60亿元。 宁夏海原县地方财政5952万元， 上级补贴1.5亿元，计划建凤凰山 新城30平方公里，总投资32亿元。 “100人” 也要建新城 北京市土储中心定员编制100人， 其中项目开发仅3个组别，共计 70人。 除了组织实施和管理北京市土地 一级开发外 ，该中心还承担土地 储备、组织土地招拍挂、管理土 地交易市场等职能。 “非专业” 也要建新城 土储中心属国土局直属机构，并 无工程建设、等相关一级开发专 业资质。 大量工程建设等任务实际上采用 BT、BOT等形式外包给工
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