1、鸿坤全品类客户研究 天津站 集团市场营销部 12月 2 方法论以生命周期、支付力及置业动机作为客户细分的基础，结合人口总量增长趋势 及细分，研究城市不同置业客户群体特征及市场容量 生命周期 年龄结构及比例 家庭结构聚合分巢等 变化 支付力 决定客户不同阶段的 置业需求及置业路径 客户趋势 人口总量、增长趋势、 代际特征 关键 指标 支付力 生命周期 置业人群特征坐标系 低中高 低 中 高 客户细分 首次刚需 首次改善 学区房投资 二次改善 资产投资 终极改善 周末休闲 养老度假 客户研究的四大指标 置业动机 不同生命周期、支付 力及家庭结构下的置 业动因 城市客群总量增长城市客群年龄结构城市客
2、群就业分布城市客群收入结构城市客群地域特征 全国宏观 宏观人口增长及年龄结构更迭趋势下置业动机分类 增长量 城市中观 细分微观 整体客群细分、代际更迭及特征 年龄结构及代际更迭置业人口总量年代分布 增长率年龄结构比例人口代际更迭代际特征 城市客群规模增长、收入结构特征下的客户细分 城市客群置业价值观城市客群置业路径 家庭结构年龄分级支付力置业动机 婴儿潮 置业人口的代际特征 置业人口代际转换 不同城市人口增长趋势不同，年龄结构比例因此形成较大差异；产业不同，总体收入结构不同 客户访谈与全项目筛选城市客群细分分类城市客群分布特征客群置业敏感点 穷尽客户置业目的的全细分模拟客户置业共性特征 客户画
3、像、置业敏感点 城市客群收入特征城市客群总量及年龄特征城市客群的分布特征 客户体系研究的层级关系 4 报告核心内容 1 1 2天津人口增长及收入结构分析 全国人口增长及代际趋势 3天津全系客户研究及细分总结 4天津城市客户地图板块划分 5鸿坤目标客户细分及客户地图 5 第一部分内容全国人口增长及代际趋势，研究框架及指标体系 指标类别人口总量年龄结构代际更迭 指标体系 1. 建国后的人口增长 2. 建国后人口增长率 3. 建国后新生儿统计 4. 建国后出生率统计 1. 全国人口年龄结构总体特征 2. 全国人口年龄结构变化趋势 3. 不同年龄段人口比例特征分析 1. 置业客户群体代际更迭 2. 不同代际群体特征分析 分析重点历次婴儿潮、人口增长规模及趋势判断当前年龄结构及未来变化趋势客户置业需求迭代趋势 分析结论 1. 第三次婴儿潮恰逢生育高峰，第四次 婴儿潮来临，进而带动改善需求
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