1、 战略管理部 地产轻资产研究 长租公寓专题 战略管理部 目录 一、 专题前瞻 . 3 二、 长租公寓行业市场背景 . 5 三、 长租公寓行业市场现状 . 7 四、 长租公寓市场格局 . 8 (一) 分散式公寓层级分化. 8 (二) 集中式公寓成规模 . 9 五、 长租公寓经营的关键成功要素 . 10 (一) 管理体系和 IT 系统支持 . 10 (二) 产品研发 . 10 (三) 持续融资能力：以满足公寓业务规模化所需的大量资金投入 . 10 (四) 批量拿房资源：上万间规模的突破需要批量资源. 11 六、 长租公寓项目管理决策指标 . 12 (一) 项目决策管理指标：公寓项目经济模型 . 1
2、2 (二) 单房经济模型可用来进行项目间的横向比较 . 12 (三) 敏感性分析结果：公寓业务的盈利或亏损高度依赖运营 . 13 七、 长租公寓业务管理关键指标及行业经验 . 14 (一) 拓展及房源租约管理. 14 (二) 装修改造及供应链管理 . 15 (三) 销售出租及租后服务. 16 (四) 长租公寓中后台管理行业经验 . 17 八、 长租公寓市场前景 . 18 战略管理部 乾立基金长租公寓专题研究 乾立基金长租公寓专题研究 2016 年 9 月 一、 专题前瞻 1. 地产轻资产分类 1) 地产基金模式的价值增长点在于市场价值的发现和挖掘， 比如发现区域增值潜力， 或者业态转变可能，
3、有可能从一种低效使用状态提升至高价值状态； 2) 代开代建模式的价值增长点在于建设成本的节约和品牌附加值，比如可以通过规范流程的管理提高效 率，通过集中采购以降低采购成本，通过品牌影响力来获得定价权等； 3) 资产管理模式的价值增长点在于市场和客户的 精准把握，可以通过精确的商户及空间调整来维持持 续的商业活力，进而保证资产持续的价值增长； 4) 销售管控模式的价值增长点在于对销售客群的掌握，能否用最有效的方式集中客户，能否匹配最有需 要的客户，都能对资产价值的实现以及资产变现时机的把握形成影响。 2. 成功地产轻资产模式 1) 万科“小股操盘”模式： 小股 项目经营管理方（操盘者）持有一定股份，但不控股，甚至持股比例可低至 10%左右 操盘 由项目经营管理方（操盘者）全权经营管理项目，其他投资人无论是否控股（在有多个财 务投资人的情况下可能不存在控股股东），均不干扰项目具体经营管理 收益
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