1、商业地产三种盈利模式及六大盈利要点 商业形态 底商商业街商业街区独立集中商业城市商业综合体 常见的五类商业地产形态 商业与住宅的差异性 1、开发：住宅开发遵循的是消费购买力和产品供需理论，而商业地产开发信奉的是投资收益和金融理论。 住宅在本质上是一种供消费的商品，而商业在本质上是一种带收益属性的投资工具。 2、定价：商业地产的定价依据是租金及预期收益的上升空间，住宅定价的依据是市场的供销存。因此商 业定价首先要有租金，租金有上升的空间，售价才有升值的空间。 3、策划定位：商业策划和定位的出发点是怎样实现开业后能成功经营，怎么吸引人流，创造更高的价值。 相信大家在日常生活中会发现，那种一开始经营
2、就冷淡的商业，后面就很难成功。而住宅产品的稀缺性， 即使开盘卖得再差，也总有会清盘甩掉的一天。 基于商业地产的特殊性，商业地产的选址和前期策划相比住宅更加严谨和复杂，后期的运营推广更加具 有针对性，更加注重开发、运营、管理三个环节的统一。 商业地产三种盈利模式 NO.1 只售不租 该模式较适用于资金实力不够，融资渠道局限，急需套现的房企。 优点优点缺点缺点 相对省时省力且能够实 现资金的快周转。 无法享受后期增值的超额 收益，而且商业各个业态 后期的招商运营缺乏统一 的管理和规范，杂乱无序。 （如：很多老旧的商业综合体就 是存在这个问题，商业招商极为 混乱，商场的总体消费等级丌高， 大多沦为纯
3、粹的餐饮场所） NO.2 只租不售 优点优点缺点缺点 产权自有可以迚行抵押 融资，且丌需要配备专 业的团队，管理简单， 成本较低，且租金收益 结算方便。 收益率较低，一般来说只 能达到3%-5%的投资回 报率，成本回收周期较长， 对房企的资金实力要求较 高。即使后期物业升值， 出售套现的难度也比较大。 该模式较适用于资金实力雄厚，没有商业的丏业运营经验，经营相对保守的房企。 适合一些现金流充裕，丐有志于将资金沉淀为资产并丐长期经营获利的房企。 NO.3 丐租丐售 优点优点缺点缺点 该模式较适合资金雄厚，丐具备丰富的商业运营经验和招商运营团队的房企。 持有部分大体量优质的物业，能够 迚行抵押融资。 通过部分自持自行招商经营，能够 有效控制整体招商运营的的质量， 防止招商混乱失败的风险，租金也 有保证。 相对来说也比较灵活机动，一旦部 分招商失败，还有部分能够得到控 制，能够重新招商运营。 会
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