定位和运营保证商业地产质素投拓和产品维持开发业务盈利分析报告.pdf
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定位和运营保证商业地产质素投拓和产品维持开发业务盈利分析报告.pdf
1、 证券研究报告 请务必阅读正文之后的免责条款 定位 定位和运营和运营保证保证商业地产质素商业地产质素 投拓投拓和产品维持开发业务和产品维持开发业务盈利盈利 华润置地（01109）投资价值分析报告2020.12.9 中信证券研究部中信证券研究部 核心观点核心观点 陈聪陈聪 首席基地产业分析 师 S1010510120047 张全国张全国 地产分析师 S1010517050001 李金哲李金哲 地产分析师 S1010520090001 公司作为公司作为内房板块内房板块最重要的蓝筹最重要的蓝筹选择选择， 其， 其极富极富价值的价值的持有持有物业组合，物业组合， 多元多元拿地拿地、 产品定位和产品定位
2、和资金资金成本成本共同共同构筑的构筑的盈利盈利能力优势，能力优势，都是都是我们我们看好看好公司的关键理公司的关键理 由。由。 产品和多元化拿地优势，确保公司盈利能力位居行业前列。产品和多元化拿地优势，确保公司盈利能力位居行业前列。公司善于打造好产 品，以八大产品线实现了超过 18000 元的销售均价。公司多元化拿地能力显著， 2019 年新增 82 个项目，有收并购 6 个，城市更新、文体产业协同、资产定制、 TOD 合作等渠道拿地 30 个，在旧改等领域的专业能力匹配公司品牌，有效控 制了土地成本的上行。 资产负债表优势加成。资产负债表优势加成。 公司在三道红线指标评估之下均处于绿档。 20
3、20 年中期， 净负债率仅45.9%， 剔除预售款的资产负债率仅59.7%， 平均融资成本仅4.36%。 公司良好的信用记录，一二线为主的项目布局，不仅有利于提升公司安全边际， 也有利于降低资本化利息的负担，维持较高的利润率。 定位精准，运营得当，不断扩张的持有物业组合。定位精准，运营得当，不断扩张的持有物业组合。2019 年底，公司持有投资性 物业的规模超过 1100 万平米，其中一半是最具竞争力的购物中心资产，全年购 物中心租金收入近百亿。公司投资性物业会随着公司规模增长而不断扩大，在 建和拟建项目规模也超过千万平米。相比主要内资竞争对手更加高端的定位， 使公司受益于中国奢侈品消费的显著增长和结构性回流境内。线上线下相结合 的运营创新，也保证公司持有物业组合盈利能力的健康。 华润万象分拆，轻重分离推动公司价值进一步重估。华润万象分拆，轻重分离推动公司价值进一步重估。华润万象在 12 月
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