2020年长租公寓资产证券化商业模式的探讨方案.pdf
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2020年长租公寓资产证券化商业模式的探讨方案.pdf
1、长租公寓资产证券化长租公寓资产证券化商业模式的探讨商业模式的探讨 一、行业现状 （一）长租公寓市场需求潜力大 据卫计委和教育部数据显示，2015 年中国流动人口 2.47 亿，2016 年高校毕业生 765 万，推算住房租赁市场 规模近万亿元。租房群体中，90 后占比超过 6 成，而传 统“房东-租户”的 C2C 租房模式已不能满足其“私密的 居住空间和开放的社交平台” 这一个性化需求。 另一方面， 我国可供出租房屋数量众多， 但城市住房空置率普遍较高， 部分三四线城市甚至高达 26%，存在较为迫切的资产管理 需求。 供需两端的结构性矛盾为长租公寓的发展提供了广 阔空间。 （二）业态及市场参与
2、者介绍 2012 年长租公寓开始受到资本关注，在 2014 年迎来 投资高潮并延续至今。2015 年来，国家出台的系列鼓励 住房租赁行业政策进一步助力行业发展。据统计，截至 2016 年底获投(股权融资)公寓企业共有 29 家，金额在几 千万元至亿元不等。 长租公寓当前的业态主要分为集中式和分散式两种， 其中分散式房源数量占据绝对多数，且主要位于一、二线 城市。集中式公寓以包租后转租为主，分散式公寓正由以 包租转租为主向托管模式过渡。 目前长租公寓市场参与者主要有四类， 即地产开发商、 专业公寓运营商、中介机构及酒店业集团。其中地产开发 商参与者包括万科(泊寓)、龙湖(冠寓)等，其拥有成熟供
3、应链和工程家装;专业公寓运营商参与者包括寓见、魔方 公寓、You+等，其专业公寓运营管理能力强，部分主体拓 展基础居住功能至餐饮、创业空间提高业态附加值;中介 机构参与者包括链家(自如)、我爱我家(相寓)，自身拥有 房源优势并可通过线下门店进行流量导入， 在分散式长租 公寓领域里可降低运营成本;酒店业集团参与者包括如家 (逗号公寓)和布丁(漫果公寓)等，其具有运营管理优势， 但线下客户导流成本较高。整体看，玩家纷纷进入长租公 寓市场，体现了资本对行业发展趋势的看好，同时市场竞 争加剧对二房东模式下公寓企业拿房成本、 盈利时点的影 响值得关注。 长租公寓行业当前处于创业成长期， 公开市场财务透 明度有待提升，通过发行租金受益权 ABS 融资，有助于拓 展融资渠道、提升财务透明度及品牌知名度。从投资者角 度出发， 公寓租金收益权 ABS 信用资质考察建议从基础资 产、主体信用、产品条款三个维度
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