1、房地产住宅项目 定价体系 房地产住宅项目 定价体系 宁晓峰 2020.5 构建一套完整的价格体系，可以通过排序排序、量化量化各种影响房价的因素， 客观、真实地给每一套房定价，让价格充分体现每套房子的价值让价格充分体现每套房子的价值，让其 “物有所值”。 目的愿景目的愿景 项目的整体均价 项目各楼栋的栋均价 “平面差”和“垂直差” 3 2 1 房地产项目住宅的定价体系的三个层级房地产项目住宅的定价体系的三个层级 1 1 2 2 3 3 第一层级项目整体的均价项目整体的均价 在激烈的市场竞争中，在产品成本和消 费者感受这两个端点之间，找到利润最 大化、最适当的那个点。 项目整体的均价为什么最难以确
2、定？ 产品成本消费者感受 房地产价格 下限上限下限上限 在确定项目均价之前，一定要明确公司的预期目标是什么，再依据不同的目标，采用 不同的定价方法 以实现快速销售和高周转为目标的，就运用需求导向法 以实现预期固定投资回报率为目标的，就运用成本定价法 以实现项目利润最大化为目标的，就运用以实现项目利润最大化为目标的，就运用市场比较法市场比较法 常见的定价方法 以本项目为圆心，半径2km范围内都是竞品选择的范围。 但是，项目定位越高端，越往豪宅靠，竞品的选择范围越广，有可能覆盖全市范围，有的顶 级豪宅甚至可能覆盖全国。 竞品选择的两个标准： 产品类型相同： 产品类型相同：高层vs高层，精装vs精装
3、 销售期相同： 销售期相同：一般在半年以内 如何选择竞品？ 市场比较法是不考虑开发成本的，与房地产成本没有任何关系。 因此，影响因素没有一个是与成本有关的。考虑的完全是一个项目的市场因素和客户的接受 程度。 四大方面：地段、配套、景观、产品 16个影响因素 四大方面：地段、配套、景观、产品 16个影响因素 项目均价的影响因素 【地段】【地段】与市中心等距离 的房子是不是都有相同的 价格和升值空间？ 与市中心等距离 的房子是不是都有相同的 价格和升值空间？ 当然不是！ 项目的邻里结构邻里结构（有时也称“片区 形象”）也是快速判断项目地段优 劣的好方法！ 项目距市中心的距离+项目的邻里 结构 项目距市中心的距离+项目的邻里 结构 【配套】【配套】交通、学校、商 业、医疗配套很齐全 交通、学校、商 业、医疗配套很齐全 充分考虑不利因素！充分考虑不利因素！ 交通管制，家门口的道路是单行线 或有限行
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