1、东田丽园洋房东田丽园洋房项目营销思路研项目营销思路研 究究 2 第一部分：背景梳理第一部分：背景梳理 3 常平房地产市场依托港销起步早，在售项常平房地产市场依托港销起步早，在售项 目多，且洋房供应量大目多，且洋房供应量大 新天美地新天美地 世纪康城世纪康城 山水雅居山水雅居 东田翠湖湾东田翠湖湾 东田丽园东田丽园 万科城万科城 紫荆花园紫荆花园 黄金海岸黄金海岸 金美花园金美花园 金地利大厦金地利大厦 新城市花园新城市花园 玫瑰花园玫瑰花园 翠堤湾畔翠堤湾畔 天鹅湖花园天鹅湖花园 红荔侨苑红荔侨苑 星汇大厦星汇大厦 联邦大厦联邦大厦 镇政府镇政府 金凯水都金凯水都 火车站火车站 商业中心区商业
2、中心区 房地产发展热点高尚居住房地产发展热点高尚居住 区，以中大规模、中大户区，以中大规模、中大户 型为主，面积约型为主，面积约130150130150 依托于隐贤山大环境，以中依托于隐贤山大环境，以中 大户型为主的居住区，主力大户型为主的居住区，主力 户型户型100130100130平米左右平米左右 常平市场背景常平市场背景1 1 卓越卓越蔚蓝城邦蔚蓝城邦 东站片区东站片区 商业中心区以较早期房地商业中心区以较早期房地 产集中区，以小户型、小产集中区，以小户型、小 面积为主，主要以港人及面积为主，主要以港人及 投资客为主投资客为主 翰林雅苑翰林雅苑 4 常平市场相对封闭，港深客户退场后，销售
3、速度迅速回归；因常平市场相对封闭，港深客户退场后，销售速度迅速回归；因 镇区市场对政策消化时间较长，镇区市场对政策消化时间较长，0808年中才开始价格下探年中才开始价格下探 1.1.客户量明显下降客户量明显下降：市场遇冷深圳客户退场后，自4月以来常平各项目客户量均明显不足。市场热 点项目东田丽园周上门量30批左右，其余项目周上门量普遍在5-10批左右。 2.2.客户信心不足客户信心不足：淡市下客户对市场环境、开发商信心不足。对常平丽景花园断供、中房山水雅居 债权纠纷反映敏感。注重眼见为实，高度关注园林、配套、产品品质等，决策周期长。 3.3.销售速度下降销售速度下降：国庆期间常平洋房的总成交量约15套，成交低迷。市场平均消化速度为2套/周。 4.4.价格调整出现较晚价格调整出现较晚：常平市场相对封闭，大盘对政策的反映延缓；多数品牌大盘对回现的压力相 对少。进入下半年，个别楼盘因对回现需求变
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