1、阶段汇报阶段汇报7物业管理公司学习物业管理公司学习 上海区域本部企划部上海区域本部企划部 200200 年年5 5月月1414日日 东京建物物业管理公司学习东京建物物业管理公司学习 、日本物业管理行业介绍、日本物业管理行业介绍 日本法律规定： （1）住宅的房间内部分（专有部分）房间内部分（专有部分）的物业管理决定权属于房屋所有者房屋所有者； （2）除专有部分以外，住宅的公共部分（共有部分）公共部分（共有部分）的物业管理决定权属于管理组合管理组合； 在日本，对于住宅小区的共用部分的所有权和管理权区分的很清楚：由小区所有的购入者由小区所有的购入者 共同拥有，所有购入者通关选取自身的管理自治体共同拥
2、有，所有购入者通关选取自身的管理自治体“管理组合”来行使对共用部位的管理组合”来行使对共用部位的 管理权力管理权力。 管理组合与国内的业主委员会比较类似，但日本的法律赋予了管理组合很多实际的权利， 管理组合有权在全体业主同意的基础下选取物业公司、收取并管理物业费、并对小区的运 营负责。 在这样的体制下，物业公司的定位与国内也略有不同：日本的物业公司在住宅管理组合的日本的物业公司在住宅管理组合的 授权下对项目的共用部位进行物业管理，接受管理组合的聘用授权下对项目的共用部位进行物业管理，接受管理组合的聘用。在日本，一般在房屋销售房屋销售 的同时，开发商先选定一家物业管理公司，一般签约期为一年。到期
3、后，由管理组合提交的同时，开发商先选定一家物业管理公司，一般签约期为一年。到期后，由管理组合提交 业主集会审议是否续用。业主集会审议是否续用。 （一）日本的住宅物业管理模式：（一）日本的住宅物业管理模式： 东京建物物业管理公司学习东京建物物业管理公司学习 、日本物业管理行业介绍、日本物业管理行业介绍 （1）住宅内的所有者自然成为住宅管理组合员住宅管理组合员；管理组合由管理组合员共同选举而得； （2）管理组合中，需选举出理事长、理事、监事理事长、理事、监事等（通常为有薪），代表组合员全体行使 管理权利； （3）管理组合每年需列出详细的工作报告、经营收支汇报和下年工作计划，做出下年度管 理提案（包括物业费收取标准等），并在年度业主集会上提交全体业主审核。 （二）管理组合的详细介绍：（二）管理组合的详细介绍： 管理组合 业主集会 理事会 （全体业主，表决机关） （管理业务执行机关） 理事长 （管
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