1、 目 录 前言前言 市场分析市场分析 产品定位产品定位 有效客层划分模式有效客层划分模式 销售主导策略销售主导策略 价格定位及价格分期策略价格定位及价格分期策略 各阶段深化的市场推广策略各阶段深化的市场推广策略 代理公司市场组织及销售管理代理公司市场组织及销售管理 本案针对性运作流程本案针对性运作流程 公司简介公司简介 合作基本方案合作基本方案 附：项目团队主要人员介绍附：项目团队主要人员介绍 售楼处操作规范售楼处操作规范 售楼处工作制度售楼处工作制度 推案计划推案计划 前 言 外在上海的历史是辉煌的。 西区和南区的战无不胜是其信心的源 泉，但是这一次，面临的是一场空前严峻的考验，因为和平南苑
2、项目 和的其它项目有着巨大的差别。 一、超级大战场的竞争形势 虹口区、 杨浦区交接处的大连路是东区最大的战场之一， 其中个案的 销售竞争，尤其是价格竞争明显白热化。区域传统“龙头老大”同济房产 也不得不以低调价格的姿态出现， 故本案的市场切入将是一个需要细致研 究的问题。 二、在上海几乎最不接受高层的杨浦区造大高层 这是一个观念改变的问题， 发展商不能改变客户的观念， 就只能被客 户改变自己。但是以往的个案都没有做好，和平一期最后的倾销，典型地 说明了这一点。 从理论上讲， 完全有实力去塑造区域观念， 但实际上， 对于这样一块极度陌生的土地，一个风云变幻的市场，会一帆风顺 吗？ 三、80 万套
3、的电梯公寓房几乎完全超出了这一区域的“法定”范围 这样的客层较难由经验把握，或者说，这样的客层尚需引导，引导的 范围涉及全市。 这就是本案主力总价面临的挑战， 如果没有突破性的推广 策略，前景并不乐观。 我们建议， 这样特别的个案应该与专业代理商一起探索。 而选择代理 商的条件将依次是代理杨浦个案经历、 品牌个案经历、 以及与大型发展商 合作的经历等。 第一部分：市场分析 一、杨浦区房产市场特点 1、热点集中 杨浦区借助黄兴绿地效应， 使环外规模楼盘成为一大热点， 并注入文 化概念，吸引了杨浦环内、虹口、浦东、宝山等地客户，个别领先楼盘平 均价格接近 4800 元/m 2。 根据上海市房产交易中心成交数据， 黄兴花园、 文化佳园、 文化花园、 三湘世纪花城的成交均价都已突破 4000 元/ m 2，其中文化佳园的成交均 价高达 4800 元/ m 2，是杨浦环外热销楼盘
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