1、02 客户客户 客户。客户。 惠湾地块的市场客户研究分析惠湾地块的市场客户研究分析 A 本地原住民客户本地原住民客户 限制因素限制因素1 1：本土人口有限：本土人口有限 惠阳惠阳全区人口约全区人口约4040多万多万，人口年自，人口年自 然增长率不足然增长率不足5%5%，不能支撑大亚湾市，不能支撑大亚湾市 场。淡水当前人口仅场。淡水当前人口仅2121万，万，大亚湾常大亚湾常 驻人口驻人口1919万万。市场供应与消化均集中。市场供应与消化均集中 在区政府所在地淡水。在区政府所在地淡水。 从从20002000年到年到20102010年大亚湾年大亚湾GDPGDP增长了增长了 近近1010倍，但常住人口
2、仅翻了一倍，至倍，但常住人口仅翻了一倍，至 1010年，全区常住人口年，全区常住人口19.2519.25万；万； A 本地原住民客户本地原住民客户 限制因素限制因素2 2：自建房居住为主，臵业需求弱：自建房居住为主，臵业需求弱 本土客户当前本土客户当前约约66%66%居住于自建房中居住于自建房中，交易活跃，价格低廉；，交易活跃，价格低廉； 现住房情况 商品房 17% 集资房 2% 单位宿舍 18% 租房 6% 自建房 55% 其它 2% A 本地原住民客户本地原住民客户 限制因素限制因素3 3：老镇情结：老镇情结 ; B 产业客户产业客户 阶段 起步期 发展期 成熟发展期 园区发展园区发展 启
3、动区建设，少量企启动区建设，少量企 业入住业入住 产业集聚效应，大量外资产业集聚效应，大量外资 企业进入企业进入 园区建设基本园区建设基本 完成完成 房地产市场房地产市场 对商品房需求很少对商品房需求很少 需求逐渐释放价值潜力尚需求逐渐释放价值潜力尚 未被完全开发出来未被完全开发出来 产业需求大量产业需求大量 释放释放 物业形态物业形态 原有住宅原有住宅 新建商品房，租赁市场新建商品房，租赁市场 高档楼盘高档楼盘 价格变化价格变化 区域原有价格体系区域原有价格体系 房价与区域价值同步增长房价与区域价值同步增长 房价升值拐点房价升值拐点 效应效应 居住人群居住人群 本地农户为主，少量本地农户为主，少量 开发区工作人员开发区工作人员 产业区技术人员；部分高产业区技术人员；部分高 端客户端客户 高端客户稳定高端客户稳定 增长增长 配套及交通配套及交通 生活配套设施档次较生活配套设施档次较 低，交
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