东特大连市中心劳动公园公寓项目整体定位及发展战略（64页）.ppt
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东特大连市中心劳动公园公寓项目整体定位及发展战略（64页）.ppt
1、东特大连市中心劳动公园项东特大连市中心劳动公园项 目整体定位及发展战略目整体定位及发展战略 终稿汇报说明终稿汇报说明 中期汇报的共识： 1. 本项目在高容积率情况下，不做大户型豪宅； 2. 不做超高层； 3. 完全高科技创新产品，存在高成本风险和客户认同风险； 4. 本项目不适合发展大型集中式商业； 本次汇报考虑新的变化： 1. 地价从原先2.5亿元，调整为1.8亿元； 2. 容积率由原先的9，调整为7.3；1号地块从原先的12，调整为10； 2、3、4号地块容积率为5.7，未变； 3. 考虑地块的联动开发； 在新的变化条件下，我们必须对项目重新思考在新的变化条件下，我们必须对项目重新思考 关
2、键问题是： 考虑到两块地的联动发展，对于项目存在的两大核心优势（CBD/ 劳动公园），谁将成为本项目开发的主导价值； 在本项目容积率5.7的情况下，如何形成高档物业形象； 如何应对严峻的市场竞争； 发展高档物业对企业的战略价值及对企业的关键要求； CBDCBD案例的选择原则和选择案例案例的选择原则和选择案例 项目的选择是距CBD核心区域步行为十五钟内； 选择的项目是以居住为主导的； 选择成熟的CBD区域内物业； 选择的是CBD区域内高密度、高层物业； 选择北京、上海、深圳、大连CBD区域内物业； （北京棕榈泉国际公寓、SOHO现代城； 上海静安枫景、嘉里中心； 深圳名仕阁、都市名园； 大连振屹
3、.城市广场、曼哈顿；） 世联世联CBDCBD居住核心价值模型居住核心价值模型 CBD区物业 类似品质的成熟居住区 购买用途 用途的多元化 纯居家 经济因素 投资回报稳定性 性价比的合理性 客户构成 非主流家庭 主流家庭 居住流动性 高 低 服务的要求 私人化、商务化服务 日常管理 配套要求 社会的、开放的交流 家庭的、邻里的交流 产品形象 国际化的、现代的、华贵 的 亲切的、温馨的、和谐 的 CBDCBD物业的属性取向规律物业的属性取向规律 有两类方向： 第一个方向：大户型豪宅，它一般需俱备的条件是： 有良好的外部景观资源。 有较大规模和良好的内部环境。 内部不含办公楼，因为办公楼对大户豪宅价值有折减。 与CBD的商务氛有一定距离。 第二个方向：中等户型服务式住宅和小户型公寓 具备服务功能和公共交流功能。 处在CBD氛围内或其延续范围内。 如临主干道，则偏向办公。 内部环境不成为其核心价值
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