1、西康路西康路989989商业定价报告商业定价报告 原 理 通过两种测算方法通过两种测算方法 租金/回报率法 商住比值法 综合得出市场推导整盘均价综合得出市场推导整盘均价 租金租金/ /回报率法测算回报率法测算 周边市场分析 项目合理租金（a） 同档市场分析 项目合理收益率（R） 测算原理测算原理 (权重法) (类比法) V=a/R 得出售价 周边市场租金分析（周边市场租金分析（a） 调频壹调频壹 6-7 12 10 8-10 8 7 8 5-6 4 8-11 6.5-8 8 7 4 5 5 5 5-6 西康路西康路 7 西康路西康路989 静安静安 晶华苑晶华苑 新丰新丰 小区小区 达安锦园达
2、安锦园 鼎鑫佳园鼎鑫佳园 君御豪庭君御豪庭 东海园东海园 贤居贤居 天下苑天下苑 常德常德 名园名园 新会苑新会苑 长寿苑长寿苑 宝华宝华 名邸名邸 上青佳园上青佳园 音乐广场音乐广场 租金等级 由高至低 6-7 周边商业市场周边商业市场 亚新生亚新生 活广场活广场 项目周边沿街商铺商业档次项目周边沿街商铺商业档次 普遍不高普遍不高主要集中在： 常德路沿线、胶州路一带 昌平路地区商业氛围较好，昌平路地区商业氛围较好， 商业档次相比较高商业档次相比较高 常德路常德路/胶胶 州路片区州路片区 昌平路昌平路 片区片区 周边 商业 邻区 商业 区域区域 项目名称项目名称 体量体量( () ) 面积面积
3、( () ) 成交均价成交均价 ( (万万/ /) ) 租金租金 ( (元元/ /天天/ /) ) 回报率回报率 层数层数 层高层高(m)(m) 进驻业态进驻业态 常德路常德路 长寿路长寿路 上青佳园上青佳园 约约1300013000 9090- -260260（260260较多）较多） 5 5- -6 6 1 1- -2F:2F:4 4- -5 5 1F:1F:5 5- -7 7 3 3- -4.3%4.3% 2 2 3.43.4- -3.73.7 美容、餐厅美容、餐厅 江宁路江宁路 长寿路长寿路 音乐广场音乐广场 40004000 8080（主力）（主力） 20002000（商场）（商场） 5.55.5- -7 7 江宁路：江宁路：1010 长寿路：长寿路：1212 6.36.3- -6.6%6.6% 1 1 2.92.9 江宁路：棒约翰、便利店江宁路：棒约翰、便利店 长寿路：中介长寿
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