1、取地策略分析取地策略分析 前言前言 房地产企业取地介入市场开发， 公司战略、市场环境和收益判断形 成相互作用的环视要因。公司战略 布局的优化，市场环境成为支撑重 点，收益分析是市场环境综合情况 下，企业战略调整与否的最大动因。 公司公司 战略战略 收益收益 判断判断 市场市场 环境环境 策略定位重塑策略定位重塑 战略关键点战略关键点 二、三线城市集中拿地 一线城市的房地产市场尽管火爆，政策影响敏感，地价房价体现双 高。 二、三线城市城镇化进程强势，政策弹性较大，地价成本、占用资 金比例、融资考虑体现三低。 发展潜力、成本利益成为战略布局立足点。 全局战略全局战略 策略关键点策略关键点 不会押宝
2、涨价预期来报价 基于未来房价走势的不确定因素，拿地底线是计算地价承受底 线而选取的预期房价基准，不能逾越当地历史最高价位。即能够接 受的土地价格一定基于曾经存在或现在的房价，绝不购买只有基于房价 上涨才能盈利的地块。 09年获取的项目，半数以上楼面地价在2100元/平方米以下。 成本控制、合理预期成为取地策略立足点。 取地策略取地策略 无论是何种标志性地段，无论是多么符合战略布局，都首 先要考虑其价格是否合适。 所获佛山顺德区陈村登洲地块被部分外界人士称之为“地王”， 从佛山的历史地块成交记录看，总价21.5亿元恐难称“王”，而楼面地 价只有3027元/平方米，还低于2006年前后拍出的周边地
3、块。目前该地 块周边普通住宅售价普遍约为8000元/平方米，高端住宅在14000元/平 方米左右，策略立足完全符合利润预期。 精挑细选，把握机会成为取地策略执行立足点。 策略关键点策略关键点 策略风向标策略风向标 08前立足“土地产品客户”的流程，卖方市场主观策略。 08年后立足”客户需求为先，向中心城区转移”，买方市场 客观策略。 原始定位原始定位 重塑定位重塑定位 区位择点区位择点 楼面地价楼面地价 09沈城攻略沈城攻略 市场环境成为企业市场环境成为企业 战略的可行性基础战略的可行性基础 沈城房地产区位市场环境沈城房地产区位市场环境 08年一级市场区域去化梳理年一级市场区域去化梳理 区位区位 土地成交幅数土地成交幅数 成交面积成交面积 建筑面积建筑面积 平均地价平均地价 低位地价低位地价 高位地价高位地价 高价区位高价区位 和
全部分类
免费下载资料库
10000份+资源包
千万vip文档畅享下载
下载文档文件编辑即用
网站精选百万好案
百万工程地产工作者都在用
微信扫一扫登录
