苏州旭辉地块住宅项目定位暨营销策略竞标报告（133页）.ppt
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苏州旭辉地块住宅项目定位暨营销策略竞标报告（133页）.ppt
1、旭辉旭辉双城记双城记 旭辉旭辉苏州苏州7272、7373号项目定位暨营销策略竞标报告号项目定位暨营销策略竞标报告 世联的观点 本项目面临的困境和核心问题本项目面临的困境和核心问题 初步判断初步判断 本项目的成功开发面临以下四大挑战：本项目的成功开发面临以下四大挑战： 国家宏观调控下的房地产市场带来的不确定性国家宏观调控下的房地产市场带来的不确定性 在在1212月月9 9日召开的国务院常务会议上，中央决定：个人住房转让营业日召开的国务院常务会议上，中央决定：个人住房转让营业 税征免时限由税征免时限由2 2年恢复到年恢复到5 5年，其他住房消费政策继续实施年，其他住房消费政策继续实施 12 12
2、月月17 17 日财政部、国土资源部等五部委联手发布日财政部、国土资源部等五部委联手发布进一步加强土进一步加强土 地收支管理的通知地收支管理的通知, ,明确开发商以后在拿地中明确开发商以后在拿地中,“,“分期缴纳土地出让价分期缴纳土地出让价 款原则上不超过一年款原则上不超过一年, ,特殊项目可约定在两年内缴清特殊项目可约定在两年内缴清, ,首次缴款比例不低首次缴款比例不低 于全部土地出让款的于全部土地出让款的50%”50%”。 自国务院自国务院1212月月1414日常务会议提出遏制房价过快上涨，抑制投资投机日常务会议提出遏制房价过快上涨，抑制投资投机 性购房的四条政策（即“国四条”）之后，国家
3、机关密集出台信贷、性购房的四条政策（即“国四条”）之后，国家机关密集出台信贷、 税收、土地等一系政策措施，全面加强房地产市场的调控力度，当前税收、土地等一系政策措施，全面加强房地产市场的调控力度，当前 房价上涨过快的有望得到有效遏制。房价上涨过快的有望得到有效遏制。 挑挑 战战 封闭性市场面临客户的选择性问题封闭性市场面临客户的选择性问题 客户客户 的选择的选择 局限目前市场主流刚性需求？局限目前市场主流刚性需求？ 迎接未来市场改善性客户需求？迎接未来市场改善性客户需求？ 挑挑 战战 1 1、区域内客户量是否可以支撑、区域内客户量是否可以支撑 2 2、区域内、区域内OROR外区域外区域 区域低认知、高地价区域低认知、高地价 如何打破价格天花板，实现高溢价如何打破价格天花板，实现高溢价 挑挑 战战 居住用地 工业用地 物流用地 项目 价格 丹景廷 6300-6800元/平米 理想城 6500
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