1、“新浦江城” 价格定位及策略 提报要点提报要点 市场综述市场综述 价格论证价格论证 本案目标均价本案目标均价 业务策略业务策略 市场综述市场综述 20042004年底土地市场年底土地市场 “三城七镇三城七镇”项目简析项目简析 20042004年底土地市场年底土地市场 中标地块分布特征分析中标地块分布特征分析 中标地块容积率特征分析中标地块容积率特征分析 中标地块成交价格分析中标地块成交价格分析 中标地块分布特征分析中标地块分布特征分析 中标地块集中在中标地块集中在宝宝 山山和和闵行闵行 ，占总，占总 体量的近体量的近5050 中标地块数中标土地面积可建面积 （幅）（万m2）（万m2） 宝山95
2、2.6169.04 闵行423.6230.57 奉贤46.297.34 崇明218.1512.99 浦东219.9415.26 金山28.939.05 杨浦10.913.65 虹口10.942.25 松江14.7210.86 黄浦11.435.71 青浦113.519.46 南汇18.4511.83 长宁17.5316.57 合计30167.03204.58 区域 中标地块容积率特征分析中标地块容积率特征分析 中标地块项目将以公寓产品为主，预计在中标地块项目将以公寓产品为主，预计在20062006年上市，年上市， 将直接对本案的公寓销售产生竞争将直接对本案的公寓销售产生竞争 4 7% 2.2-
3、2.4 10% 1-1.7 70% 0.5-0.9 13% 中标地块成交价格分析中标地块成交价格分析 中标地块的中标价格集中在中标地块的中标价格集中在15001500- -25002500元元/m/m2 2 20062006年的公寓产品将有很大一部分价格将在年的公寓产品将有很大一部分价格将在60006000- -80008000元元/m/m2 2 1500-2500 71% 11000-12000 3% 4100-4200 3% 5300-5400 3% 600-900 17% 1150-1200 3% “三城七镇三城七镇”项目简析项目简析 松江新城松江新城 新江湾城新江湾城 安亭新镇安亭新镇 松江新城松江新城 20052005年，松江新城将有近年，松江新城将有近220220万万m m2 2的体量集中释放，将对整个上的体量集中释放，将对整个上 海市场造成冲击海市场造成冲击 70.5 100
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