深圳数码港别墅公寓办公楼商业项目发展策略思考方案（76页）.ppt
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深圳数码港别墅公寓办公楼商业项目发展策略思考方案（76页）.ppt
1、1 报告提纲 1. 发展方向研判 2. 目标客户锁定 3. 项目产品攻略 4. 项目营销攻略 项目优劣势分析 办公竞争格局分析 项目发展战略思考 2 产品特点：产品特点： 别墅：别墅：1.121.12万平米万平米 主力面积段：250-300，32套 设计： 10-12.5米的大开间、送双层地下室、1.5 倍的赠送面积系数 复式公寓：复式公寓：83008300平米平米 主力面积段:200,40套 7.5米入户空间、 7.5米大露台，南北通透、两梯 两户、 赠送面积大，别墅式的空间感受 办公楼办公楼: : 97100平米平米,(2222层、层、6 6层层) ) 7.5米米 公寓剖面图公寓剖面图 片
2、区特点：片区特点： 邻近华侨城生态人文居住片区 项目优势:赠送面积多,人性化设计/居住功能/ 3 1. 交通组织交通组织杂乱：杂乱：大量大量货柜车、运输车辆快速行使，声音货柜车、运输车辆快速行使，声音 噪杂，人行系统存在极大安全隐患；噪杂，人行系统存在极大安全隐患； 2.2. 产业环境不高：周边为传统产业环境不高：周边为传统物流工业片区，物流工业片区，群集汽车群集汽车 城城/ /销售销售/ /、天虹商场物流中心等产业，、天虹商场物流中心等产业，环境杂乱、人群环境杂乱、人群 混杂，片区档次较低；混杂，片区档次较低； 3.3. 周边配套较差：生活、商务配套极为欠缺，目前为相对周边配套较差：生活、商
3、务配套极为欠缺，目前为相对 孤立的。孤立的。 项目劣势:与华侨城一路之隔, 环境截然不同 与华侨城截然不同的外部环境 4 1、政府规定：、政府规定：08年国家再次明文规定：年国家再次明文规定： 规定工业用地禁建宾馆、专家楼和别墅规定工业用地禁建宾馆、专家楼和别墅 2、销售瓶颈：房产证（厂房性质）、销售瓶颈：房产证（厂房性质） 销售上，给客户心理带来相当的不利影响销售上，给客户心理带来相当的不利影响 3、二手流转：抵押消费、三级市场买卖，只能以周边的厂房价、二手流转：抵押消费、三级市场买卖，只能以周边的厂房价 值作为评估标准值作为评估标准 造成投资客户将对本项目失去兴趣，自用客户将成为主力造成投资客户将对本项目失去兴趣，自用客户将成为主力 项目劣势:工业用地性质，局限性大 5 优劣势组合分析发展方向如何？ 1.1.( (别墅别墅+ +复式复式) )产品设计优势产品设计优势: :工业用地劣势工
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