深圳龙岗旧改城际中心商业中心项目第二阶段策划报告（115页）.ppt
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深圳龙岗旧改城际中心商业中心项目第二阶段策划报告（115页）.ppt
1、中信龙岗旧改项目 第二阶段报告 本报告是严格保密的。 上一阶段的重要共识： 龙岗中心城：副中心新城发展模式，承载城 市综合功能的次中心，辐射粤东北的综合复 合性城际中心； 本报告是严格保密的。 本阶段需要思考的三个问题： 问题1：项目的战略前提？ 我们的档次和物业类型？ 问题2：我们的核心价值？ 问题3：如何规划实践？ 项目的战略前提 ：市场占位：市场占位 ：物业功能：物业功能 1 项目前提：项目未来的市场占位和物 业功能类型？ 本报告是严格保密的。 视角一：市场视角： 以档次划分，可分为三个层级： 我们如何占位？ 1 1、中大规模/优势资源/中低容积率140-180平米 项目 公园大地 奥林
2、华府 君悦龙庭 资源 189公顷龙城公园、30万 平米的地中海风情园林 余石岭生态公园、奥 林匹克生态体育公园 余石岭生态公园北侧 物业类型 高层、小高层、联体别墅 高层 高层 容积率 1.66 3.2 2.8 总建面 1.66 3.2 16万 主力产品 140-185平米（58%) 145-170平米（62%） 115-130平米（7%） 140-172平米（31%） A. 高端项目特征（指标） 本报告是严格保密的。 2、中等规模/较高容积率一定资源90-130平米 项目 阅山华府 绿景大公馆 阳光天健城 中海康城 资源 西面为山体公园，项目 内部有东南亚风情园林 隔街而望大运主体育 馆 余
3、石岭生态公园 西南侧 社区内专属2万平米 私家山林 物业类 型 高层、别墅 高层、小高层 小高层 高层 容积率 2.8 2.1 3 3.2 总建面 16万平米 13万 23万 53万 主力产 品 88-120平米(43%) 88-130平米(48%) 130-150平米(48 ) 70-140平米 (50%) B. 中高端项目特征（指标） 本报告是严格保密的。 3、小规模/资源弱/较高容积率/70-110平米 项目 水蓝湾水蓝湾 万象天成万象天成 资源 远望山景，无强势资源 无资源 区位 中心城中心区 中心城中心区边缘 物业类型 高层、小高层 高层 容积率 3.38 2.25 总建面 5万平米 24万平米 主力产品 70-80平米(64%) 69-110平米 C. 普通项目特征（指标） 本报告是严格保密的。 层级 项目 规模（建面） 容积率 区位 资源 高端 公园大地 大（82万） 低（1
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