深圳宝安总部经济园中央商务公园商业综合体项目报告分享要点（60页）.ppt
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深圳宝安总部经济园中央商务公园商业综合体项目报告分享要点（60页）.ppt
1、宝安总部经济园项目宝安总部经济园项目 报告分享要点报告分享要点 本报告是严格保密的。 开发方案确定前提开发方案确定前提 本项目现总体开发方案基于开发商目标、整体市场机会、案例 借鉴、地块价值分析等多维度论证，且基于深圳市政府最新出 台的 “1+6”文件对于城市更新项目的影响（包含工业楼宇转 让、产权单位划分等）,按全部物业现售的最保守模式进行方案 测算，在贵司已确定松柏路地块为一期开发的前提下，进行开 发方案研判。 2 本报告是严格保密的。 3 地价补缴问题地价补缴问题 城市更新项目城市更新项目特殊转让模式项目特殊转让模式项目 城市更新项目如欲全部分割转让：工业楼宇的全部建面按 工业和办公基准
2、地价的平均值*50补缴；配套设施按市场 评估地价补缴地价。符合鼓励发展的产业项目（总部企业、 战略性新兴产业、现代服务业）都可享有0.5的优惠。 特殊转让模式项目：按市场评估地价-已缴纳地价 销售问题销售问题 必须现售，拿到房产证才能卖必须现售，拿到房产证才能卖 产权划分问题产权划分问题 可分割转让项目，最小可划分到“间”，产权划分更灵活可分割转让项目，最小可划分到“间”，产权划分更灵活 增值收益问题增值收益问题 增值收益上缴政府将大肆瓜分开发商收益，严重影响开发利增值收益上缴政府将大肆瓜分开发商收益，严重影响开发利 润；开发商可通过虚增成本放大登记价规避增值收益润；开发商可通过虚增成本放大登
3、记价规避增值收益 租售结合项目，扣减金额只计销售型物业部分租售结合项目，扣减金额只计销售型物业部分 分割转让问题分割转让问题 一般转让模式包含用地批准文件或土地合同约定的以及城市 更新项目。特殊转让模式包含九种情况，其中第七种提供了 以租代售模式后期转房产证的途径。 转让对象必须是企业，且政府设定准入条件项目必需由产业 主管部门做资格审查。 所有分割转让项目原则上5年内不允许二手转让，需要转让 的政府收缴全部增值收益，对投资客存在抗性。 “1+6”1+6”文件文件 关键点总结关键点总结 本报告是严格保密的。 4 “1+6”1+6”文件文件 土地增值收益土地增值收益 增值收益计算方式增值收益计算方式 增值收益额销售收入-扣减总金额 扣减总金额登记价（包含购地成本、拆迁成本、工程结算成本、园林及装修成本以及管 理成本等）+销售税费+补缴地价；虚增成本放大登记价成为项目利润重要来源虚增成本放大登
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