1、 在这样的市场中，我们关心的并不是每天在这样的市场中，我们关心的并不是每天300600套的成交量何时翻倍。套的成交量何时翻倍。 而是即使是在这样低迷的市场，哪些东西依然长盛不衰。而是即使是在这样低迷的市场，哪些东西依然长盛不衰。 客户群变化之一：客户群变化之一： 投资性需求将持续下降，而商务性自住需求将持续上升投资性需求将持续下降，而商务性自住需求将持续上升 面临国家宏观调控，持续低迷的市场，面临国家宏观调控，持续低迷的市场， 让我们重新注意到的市场机会点。让我们重新注意到的市场机会点。 在宏观调控之前，上海高档楼盘（12000元以上）的消费群主要 集中在非上海籍客户，浦东尤其是泛陆家嘴地区，
2、这一现象尤 其突出。如陆家嘴板块的盛大金磐一期（90为外地和境外客 户）、联洋板块的盛世年华（50为外地和境外客户）、世纪 公园的浦东世纪花园二期（60为外地和境外客户）、杨东板 块的上海绿城一二期（80为外地和境外客户）。宏观调控之 后，投资性购房特别是来自江浙的客户明显减少，而目前市场 主要依靠境外客户、上海本地客户或者部分前期投资获利的投 资性客户消化。 客户群变化之二：客户群变化之二： 境外客户增量的现象值得关注境外客户增量的现象值得关注 2005年上半年，外国人新办就业证人数为9071人，同比增 长三成。新来上海工作的外国人主要来自日本、美国、韩 国、新加坡及德国等国。目前实际在上海
3、工作的外籍人士 超过4万人，浦东容纳了绝大部分。在未来的三年内，上 海写字楼总量将从300万平米增加到670万平米，增加地点 主要在浦东，所以外籍人士数量的增长也相应体现在陆家 嘴辐射带。 2004年下半年起，上海浦东市场主流的三房的销 售率逐渐下降，而两房和四房的需求明显加快， 较典型的案例是盛世年华、陆家嘴中央公寓和上 海绿城三期，这些项目的销售速度都要快于周边 楼盘。而这背后说明消费者购房更加理性。 客户群变化之三：客户群变化之三： 户型需求逐步理性，两房和四房的需求增加的变户型需求逐步理性，两房和四房的需求增加的变 化，说明客户潜在的流变现象化，说明客户潜在的流变现象 （1 1）境外客户是目前市境外客户是目前市 场较为持久和坚挺的消费场较为持久和坚挺的消费 群，这是由于上海在亚洲群，这是由于上海在亚洲 的经济中心的地位所决定，的经济中心的地位所决定， 而且在未来而且在未来2 23
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