2018年半年度房地产市场宏观政经辨析（69页）.pdf
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2018年半年度房地产市场宏观政经辨析（69页）.pdf
1、20182018年年半年度半年度房地产市场宏观政经辨析房地产市场宏观政经辨析 “以时间换空间以时间换空间” 目 录 壹壹-18-18年上半年房地产市场年上半年房地产市场政策调政策调控控基调基调 贰贰-18-18年下半年房地产市场年下半年房地产市场宏观宏观走势走势辨析辨析 叁叁- -我我司应对及突围司应对及突围方向方向 壹壹-18-18年上半年房地产年上半年房地产市场市场政策调政策调控基调控基调 1.1.调控背景调控背景 2.2.调控基调调控基调 【传统四限】限购、限售、限贷、限价 【新四限】限商、限企、限离婚、限落户 传统行政手段传统行政手段 经济层面经济层面 基于降低金融系统风险以及基于降低
2、金融系统风险以及巩固巩固外汇储备的考量外汇储备的考量 过往几年超发的人民币结合历史性低利率，形成了庞大的“资金蓄水池”，在16年以来棚改 货币化安置等房地产去库存刺激政策下带来三大经济风险的堆积： 一是：中国楼市总市值飙涨超430万亿，是现有外汇储备的20倍，楼市泡沫堆积，若有大规模资金 抛售离场则会引发金融体系崩溃 二是：18年上半年出口顺差及外汇储备不断下降、而相反仍有大量实业领域资金流入房地产，外汇 储备及实体经济环境受到严重威胁 三是：个人借贷及房企融资杠杆仍居高不下，有引发次贷危机的风险 1.1. 调控背景调控背景 2.2. 调控基调调控基调 金融系统性风险金融系统性风险 2018年
3、初中国楼市总市值 430万亿 GDP的5倍 M2的2.5倍 外汇储备的20倍 泡沫堆积的楼市 全都是泡沫 外汇储备走势图 18年开始美元进入新一轮升值周期，外储压力开始加大，4月份外储下降180亿美元， 5月又降了142亿美元，虽然规模还不大，但这是在贸易顺差下出现的，随着贸易战开 打、未来贸易整体下降，美元指数持续走高，估计外储流出规模会越来越大，很可能 会重现2016年底的情况，几个月流失几千亿美元。 美元指数 不断下滑的外储 （万美元） 制度制度层面层面 基于房地产基于房地产改革长效改革长效机制的建立看起来机制的建立看起来“遥遥无遥遥无 期期” 以房产税为代表的房地产税收体系建立有待时日；以推动租赁住房为先导的多主体供给、多渠 道保障、租购并举的新型住房制度推进缓慢；土地短缺、拍卖机制导致的地王现象层出不穷； 对房地产融资监管等法律法规体系薄弱 制度制度层面层面 经济层面经济层面 房
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