1、商业地产投资分析与决策商业地产投资分析与决策 2009年年12月 张红旺月 张红旺 1.0 商业地产认识及宏观分析商业地产认识及宏观分析 1.1 商业概念简析 1.2 商业地产与住宅地产区别 ?1.2.1住宅地产： 开发销售 ? 资金来源 ：消费信用+银行信用，预售、抵押贷款 ? 资金周转： 短、平、快，快速回收 ? 操作环节：没有招商、运营管理两个环节 ?1.2.2 商业地产 开发 销售 租赁租赁 ? 资金来源 ：消费信用+银行信用+商业信用商业信用，预售、抵押贷款、预付租金 ? 资金周转： 短期投入量大、回收周期长、资产退出较难 ? 操作环节：比住宅多招商、运营管理两个环节 运营管理运营管
2、理 1.3.1主要业态的发展情况 从表中可以看到，家电、百货业态由于商品的价值量大，人均劳效较高，其次为超市、药店和 便利店。同时，家电也是坪效最高的业态，药店和便利店次之。 在六个业态中，有四个业态的来客数增长为负，即百货、便利店、家电、药店，平均降幅为4.6%。 药店的毛利率最高，为23%，其次分别为便利店和百货。除药店毛利率下降、便利店毛利率持平外 ，其它四种业态的毛利率均有所提高。 1.3.1主要业态的发展情况 2008年主要业态企业典型店铺效率和效益情况年主要业态企业典型店铺效率和效益情况 ?长期支撑：城市化发展，46%-70% 消费（三大经济动力之一） ?目前问题：无、乱、急（网点
3、规划、城市规划及土地供给、开发管理） ?业态趋势业态趋势： 零售：一站式体验式MALL、 卖场化、 商街主题化、 零售网购化、 办公：SOHO化、小体量化、绿色智能化、混搭化 酒店：特色化、小型商务连锁化 旅游地产：规划上落地难、主题化 ?规划规划：去主力店化、主力店内涵新发展(万达、远太中心) ?管理管理：运营管理新挑战 1.3.2 商业宏观分析 2.0 商业市场调研与投资分析 ?主体认识主体认识：以谁为主 ?调查什么调查什么：供给、需求、竞争 供给供给：存量、增量（网点、城市规划）、业态 需求需求：谁、人均消费力、消费习惯及特点、人效、坪效 竞争竞争：谁、做什么、做得怎样-对我们启示 3.0 商业投资分析 两种数量方法： 商业投资分析 两种数量方法： 3.1 静态法：静态法：不考虑资金投入的时间成本不考虑资金投入的时间成本 ?常见静态指标说明：常见静态指标说明： ?静态评价指标解释静态
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