1、 机 密 两江国际商业概念规划方案 （2012.1.17） 两江国际商业概念规划方案3 Contents 目录 一、商业综合指标分析 二、商业概念规划方案 三、动线组织分析 四、建筑概念表现参考 两江国际商业概念规划方案4 商业指标 两江国际商业概念规划方案5 思考基点：在项目容积率既定的商住体量上，对原规划方案的商业体量进行优化 和调整，满足最大程度的销售比例、优质资产持有、返迁回迁要求。 项目项目单位单位数值数值备注备注 总用地面积127195.6 建筑占地面积42004.54 总建筑面积685686.78 商业总建筑面积127603.99 一、非住宅面积按功能性质划分 1、1号专业市场建
2、筑面积6689.046689.04商业性质 2、2号专业市场建筑面积17068.4717068.47商业性质 3、仿古街建筑面积28964.56商业性质 4、酒店及写字楼建筑面积18700.94商业性质、不含车库 5、住宅下裙楼商业建筑面积52052.7952052.79商业性质 6、物管及社区用房建筑面积974.2 7、幼儿园建筑面积2442.596个班 8、小学建筑面积4575.08 9、地下车库建筑面积117279.85不计容 10、广场建筑面积8290.98不计容 11、医院回迁房建筑面积2405.23商业性质 12、预留办公用房建筑面积1722.96商业性质 停车位个3077全地下
3、绿地面积40066.61含屋顶 容积率4.4 绿化率%30.37 建筑密度%33.02 优化调整目标 最大程度的销售比例 优质资产持有 返迁回迁要求 原规划方案建筑容量 受返迁回迁、商业散点布局、动线组织、商业价值挖掘等多方面因素限 制，原规划方案中商业体量将大面积持有，难以实现大部分商业销售。 两江国际商业概念规划方案6 1 依据政府意愿、城市功能设计码头广场 2 依据政府需求、历史文化沿革设计仿古街区 3 依据项目拉动人气和商机提升设计水上世界 4 依据销售回款要求设计临街全销售商业 5 依据项目开发价值最大化要求设计购物中心临街商业及内街商业 6 依据项目整体品质、住宅、街铺、酒店、回迁商业物业等价值支撑要求设计购物中心 项目商业规划设计依据 两江国际商业概念规划方案7 通过规划设计检讨方案，判断本项目1类商业价值区域在酒店、10#住宅、仿古街A组团区域。 在住宅塔楼格局和容 量不变
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