1、商业地产前期策划与 市场定位案例解析 2 商业地产开发与住宅开发的区别商业地产开发与住宅开发的区别一一 3 规划层面规划层面 不同不同 开发流程开发流程 不同不同 利益关系利益关系 不同不同 住宅开发的理论基础是产品供需理论，商业开发遵循投资理论住宅开发的理论基础是产品供需理论，商业开发遵循投资理论 住宅的本质是商品，商业的本质是有长期收益权的金融工具住宅的本质是商品，商业的本质是有长期收益权的金融工具住宅定位的依据是供需理论， 商业定位的依据是投资和金融理论 商业定价的直接依据是租金及其预期上升空间商业定价的直接依据是租金及其预期上升空间 和住宅不同的定价模型：资产定价模型VS 市场供需模型
2、； 商铺售价的定价基础是租金，租金有上升空间，售价才会有上升空间 商业定位的出发点必须是开业后整体经营成功商业定位的出发点必须是开业后整体经营成功商业运营的“马太效应”非常明显；不能整 体运营成功的商业，会逐渐整体衰落，形成真正的滞重资产；大体量商业整体运营不成功，会带来长 期的巨大负面影响（沈阳万达广场因运营失败，不得不拆掉重建）； 即使是销售型的商业，如果将来 整体运营不成功，也必将引起广泛的社会问题（如，沈阳等几处一、二代万达广场群诉及造成巨大社 会影响的事件） 商业地产开发和住宅开发的不同商业地产开发和住宅开发的不同 理论基础理论基础 不同不同 客户客户 不同不同 4 商业客户研究目前
3、还是我们不熟悉的领域商业客户研究目前还是我们不熟悉的领域 商业服务的客户规模远大于住宅业主商业服务的客户规模远大于住宅业主一般来说，单个小区的业主难以支撑大体量商业的存活； 一个3-4万平米商场的辐射范围为2-3公里，沿交通干道的辐射范围还要有所延长；G类地块商业辐射的 客户规模最大，通常十倍乃至百倍于住宅业主 需要研究投资者需求需要研究投资者需求除了个人投资者，还要研究机构投资者；机构投资者的需求不同于个人投 资者，如，机构投资者往往对整体运营的写字楼比较感兴趣 需要研究各业态商家需要研究各业态商家商业的最终使用者是商家；商家经营的好坏决定持有型商业的收益；不同 业态商家的组合可以有效分享人流，增大收益 商业地产开发和住宅开发的不同商业地产开发和住宅开发的不同 规划层面规划层面 不同不同 开发流程开发流程 不同不同 利益关系利益关系 不同不同 理论基础理论基础 不同不同 客户客户 不同不
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