1、怡美山庄整合推广案怡美山庄整合推广案 一、深圳地产时代不同了？ 随着关内土地供应的紧张与成本的急速提升， 很多开发商和置业者把目光投向了拥有大量土地 储备、成本低廉、环境优美的关外市场。 关外（郊居）地产市场急速成熟：关外（郊居）地产市场急速成熟： 关外地产从97年开始到现在，总共经历了三个阶段： 第一阶段：98年前：地产市场启动期；领导品牌以 康达尔等为标志 第二阶段：99年-2001年：地产高速发展期；出现了 一批优秀市场化地产商和楼盘；如怡翠、中城 康桥、四季花城、美丽365等 第三阶段：2001-2003年：地产成熟期：桂芳园、冠 城世家、度假概念的万科东海岸等 * 战国时代的来临：与
2、2000-2001昆明地产市场相比； 第1、昆明地产项目市场阔容速度非 常快，因而导致市场竞争剧烈化； 第2、从2002年开始，整个市场销售 状况平淡，同样可以反映市场竞争激烈； 第3、由于市场竞争的加剧，各家纷 纷均在寻求市场突破，因而规划、环境、 户型、配套等提升速度非常快， 目前水准非常高； * 市场质变点的出现：由于第二阶段昆明地产尚停留在 纸上谈兵阶段（规划设计、环境设计、户 型设计等），下一步高品质的眼见 为实即将成为市场的突破点； 判断 ：* 昆明的地产时代与2000年-2001年已经完全不 同了，在2002年-2003年随着市场竞争的 加剧，眼 见为实必然出现新的市场突破点（如
3、深圳99年-2001年）； 自然横岗自然横岗 地域横岗地域横岗 经济横岗经济横岗 教育横岗教育横岗 健康横岗健康横岗 文化横岗文化横岗 横岗优势横岗优势 问题横岗问题横岗 怡美面临的外部问题怡美面临的外部问题 问题一 横岗地产影响目前仍局限于片区之内，从几个横岗盘的客户来源 看，区内消费占了绝大多数，区外消费与外销小； 问题二 区内消费潜力有限，既体现在数量上，也体现在质量上，横岗常、 暂住人口仅35万余，除万余户籍人口外，外地人口多是收入为千 元左右的底层打工族，区内购买力严重不足； 问题三 横岗虽有深圳作为大后方，但是深圳消费者对横岗比较陌生，此 外无论是距离上、还是心理上，短期内都较难接受横岗。 问题四问题四 从外销上看，港人对于横岗陌生程度更是有加，从港人消费特点 看，陌生的地方以及港人不扎堆的地方都可能使港人裹足不前； 问题五问题五 布吉内销地位已经逐渐下降，
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