中原半岛国际阳光威尼斯住宅别墅项目营销报告（89页）.ppt
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中原半岛国际阳光威尼斯住宅别墅项目营销报告（89页）.ppt
1、内容概要内容概要 第一部分：营销机会点与障碍点第一部分：营销机会点与障碍点 第二部分：整盘营销策略规划第二部分：整盘营销策略规划 第三部分：近期非常规策略安排第三部分：近期非常规策略安排 第四部分：第四部分：案名及广告案名及广告 PART1PART1 营销障碍点与机会点营销障碍点与机会点 大盘运作的良性循环：大盘运作的良性循环： 前期投入前期投入+ +塑造品牌塑造品牌+ +培养忠诚培养忠诚+ +形成循环形成循环+ +体内升级体内升级+ + 体外补充体外补充+ +梯度消费梯度消费+ +强占市场，强占市场， 从而形成大盘运作从而形成大盘运作 的良性资金循环体系！的良性资金循环体系！ 营销障碍点营销
2、障碍点 大盘的规模优势未能体现大盘的规模优势未能体现 障碍点一障碍点一 大盘的规模优势主要体现在： 整体规划完备 生活配套成熟 社区氛围浓郁 社区人气旺盛 但本案的百万大盘的规模优势却无从体现。但本案的百万大盘的规模优势却无从体现。 项目整体回顾项目整体回顾 一期 二期 三期 18万平方米 15万平方米 44万平方米 四期 23万平方米 2002年-2003年 2003年-2004年 2004年-2005年 2006年 时间时间 规模规模 主要是本地购房者，本地客户中大 部分是区域客户，基本为自住客户 除了本地购房者以外，投资客开始 增多，并且外地人士购房比例有所 上升 外地人士购房比例占到8
3、0%，尤其 以温州投资客居多，有少量本地动 迁户 客户情况客户情况 从开盘表现来看，以本地人士购房 为主，多分布于普陀区桃浦周边区 域 过高的空置率严重限制了本案的成熟过高的空置率严重限制了本案的成熟 本案规模大，开发周期长，经历了上海房地产市场发展的几个阶段，期间 由于大量房地产市场投资客的存在，项目的空置率非常高。由于入住率低， 没有人气，社区的生活配套始终无法启动，大大延缓了整个大盘的生活成 熟度。 生活配套的匮乏，也是项目四期最大的销售抗性。生活配套的匮乏，也是项目四期最大的销售抗性。 大盘口碑优势微弱大盘口碑优势微弱 障碍二障碍二 良好的口碑效应，能为项目的后期销售带来众多的潜在客户。 一般来说，开发45年的大盘，后期销售由老客户介绍的客户会占到 60%以上。 但本案由于一些原因，使项目的品牌维护并不乐观，负面影响较大。但本案由于一些原因，使项目的品牌维护并不乐观，负面影响较大。
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