1、万科芝罘岛项目定位研判万科芝罘岛项目定位研判 前言：前言： 基于项目目前所处的阶段以及万科的要求，基于项目目前所处的阶段以及万科的要求， 本报告的重点不在于极具时尚创新意识的营销本报告的重点不在于极具时尚创新意识的营销 策略和手段，而是阐述思源基于对烟台高端市策略和手段，而是阐述思源基于对烟台高端市 场和客户规律的把握、以及对芝罘岛板块的认场和客户规律的把握、以及对芝罘岛板块的认 知分析，从而得出对于芝罘岛项目的一些基本知分析，从而得出对于芝罘岛项目的一些基本 判断，作为产品设计阶段的前置思考。判断，作为产品设计阶段的前置思考。 01 本体 本体 项目自身素质 本体素质本体素质 基本属性 附属
2、条件属性 规划限制条件 项目界定 项目本体基本属性（三图一表）项目本体基本属性（三图一表） 宏观区位宏观区位 A/ 山东半岛北侧山东半岛北侧 黄海海湾区域黄海海湾区域 位于北纬位于北纬3737度度3737分分 著名的红酒产地（张裕）著名的红酒产地（张裕） 东方文化的发祥地，中华文化走向东方海外的出发点东方文化的发祥地，中华文化走向东方海外的出发点 项目本体基本属性（三图一表）项目本体基本属性（三图一表） 地块位置地块位置 A/ 烟台市区北部、西侧沿海烟台市区北部、西侧沿海 位于芝罘区、芝罘岛板块位于芝罘区、芝罘岛板块 是烟台市区范围中轴线的北侧起点是烟台市区范围中轴线的北侧起点 位于北纬位于北
3、纬3737度度3737分分 项目本体基本属性（三图一表）项目本体基本属性（三图一表） 地块位置地块位置 A/ 烟台市区北部、西侧沿海烟台市区北部、西侧沿海 位于芝罘区、芝罘岛板块位于芝罘区、芝罘岛板块 芝罘岛芝罘岛秦汉皇帝分别到此游览巡仙，历史文化秦汉皇帝分别到此游览巡仙，历史文化 渊源渊源 是烟台市区范围中轴线的北侧起点是烟台市区范围中轴线的北侧起点 是烟台是烟台20102010年重点建设支持的芝罘岛区域（旅游休年重点建设支持的芝罘岛区域（旅游休 闲风情岛）闲风情岛） 是烟台是烟台20102010年重点规划海岛文化主题的承载地年重点规划海岛文化主题的承载地 规划中学规划中学 规划小学规划小学 规划小学规划小学 规划商业地块规划商业地块 项目周边仅有西海岸建有配套商业，主要商业体尚未开业 目前开业商业体量小、质量低、数量少 项目本体基本属性项目本体基本属性基础指标基础指标 三块不同容积率地
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