房地产开发公司上海项目投资经济测算（83页）.doc
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房地产开发公司上海项目投资经济测算（83页）.doc
1、 万达上海项目投资经济测算万达上海项目投资经济测算 1.0 市场定位市场定位和设计建议和设计建议 . 1 45 1.1 项目整体定位和产品定位 1.2 商业部分 1.3 写字楼部分 1.4 酒店及服务式公寓部分 1.5 高档公寓部分 1.6 整体设计建议 1.7 价格策略 1.8 项目物业情况汇总 1.9 其他方案 2.0 投资分析（财务分析）投资分析（财务分析） . 46 83 2.1 方案一财务分析 2.2 方案二财务分析 2.3 方案三财务分析 2.4 各方案比较和结论 项目整体定位项目整体定位和产品定位和产品定位 整体定位方向整体定位方向 根据市场研究、 需求研究及地块分析的结果， 我
2、们建议本项目整体 市场定位为： “位于中央商务区的核心，建筑品质上具有超越感、位于中央商务区的核心，建筑品质上具有超越感、 前瞻性、国际化的标志性建筑综合体”前瞻性、国际化的标志性建筑综合体” 。该定位方向可以从以下几 个要点来诠释： o 中央商务区核心中央商务区核心：表明本项目得天独厚的优越地理位置。本 项目处于上海规划的的最核心位置，城市主要道路的交汇 点，周边现有和未来城市功能都在项目的辐射范围内，突显 本项目的地段价值。 o 超越感、前瞻性、国际化超越感、前瞻性、国际化：表明本项目要依托于 CBD 良好 的商务氛围，借助项目用地的特征，打造在建筑高度上、综 合楼宇技术品质上和管理上超越
3、市场所有产品的物业。在楼 宇的整体设计和配套设施水平上具有前瞻性，要经得起激烈 竞争的考验和岁月的磨练。项目将依托各类物业在品质方面 的优势和经验丰富的管理团队，打造 CBD 新的国际交流平 台。 o 标志性现代建筑综合体标志性现代建筑综合体：表明本项目在 CBD 中的高端定位 以及物业构成的多样性。本项目未来将是 CBD 少见的综合 体建筑群落，各种物业皆备，功能完善并协调发展，是 CBD 的标志，也是 CBD 趋向成熟的象征。 物业的确定物业的确定和市场定位依据和市场定位依据 根据世邦魏理仕的研究和经验， 成功的大型公建综合体在物业配比上有 一定的规律，例如根据一些项目各部分物业的规模，可以看出各部分的 比例大致如下： 写字楼：占 2030 酒店： 占 2530 公寓和其他居住类物业：3540 商业：2030 当然， 项目的位置不同， 市场环境的差异和需求特征的不同可能会 造成单个类型
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