1、对房地产营销策划的理性思考 中国房地产营销业的兴起和发展， 为加速房地产的循环创造了条件。 从当初的“一无所 有”到现在的“无处不在”，可以说，营销观念的树立以及各种营销方式的使用，是房地产业蓬 勃发展的一个见证。 房地产营销与房地产开发有着密切关系。 房地产业的蓬勃发展使营销业空前 兴旺，不少不具备营销能力的机构也挂牌从事营销，想在市场中分一杯羹。虽然总体上房地产营 销尚处于“春秋时期”， 相安无事。 但随着房地产开发微利时代的趋近， 对营销策划探索的深入， 可以预言， 竞争激烈的“战国时代”的到来已为期不远。 房地产营销虽经过几年的探索， 开发商、 营销商已开始用理性的眼光看待营销的价值，
2、但许多人还未从根本上认识房地产营销的合理内 核，因而在房地产开发实践中未能最大限度地发挥营销策划的作用。 尽管普遍认为房地产营销 方式已从单一化趋向全面化， 营销服务已从注重表面趋向追求内涵， 营销推广已从杂乱无章趋向 规范有序，但纵观现今楼市营销策划，很多地方仍值得深思。许多营销商、开发商对营销的认识 仍留于肤浅， 甚至有的由于理解的偏颇导致在实际运作中使营销策划走入误区。 如何理性认识营 销的合理内核。促进房地产业的健康发展是摆在中国房地产营销界面前的一个迫在眉睫的问题。 一、营销策划是一种贯穿市场意识的行为方式 营销策划是连接产前市场与产后市场之间的一种行为方式。 由于房地产开发的长期性
3、以 及市场反馈的间接性和滞后性，使得产前产后市场是不尽相同的。而营销策划就是一座桥梁，它 必须忠于它所衔接两端的本质特征市场意识。 营销策划的根本不是一本洋洋洒洒或字字珠玑 的策划方案文本，而是结合所在楼盘，贯穿市场意识，寻找总结出的一种如何把握楼盘市场推广 的行为方式。 楼盘未造，策划先行，所谓“运筹帷幄之中，决胜千里之外”。通常可以看到，许多营 销策划方案从楼盘案名到广告推广语，从销售计划到案场布置，表面上花花绿绿，看似闹猛，实 则是空洞无物，绣花枕头，中看不中用。这样的营销策划怎能起到对房地产业发展的推动作用？ 营销策划不是闭门造车， 它要体现物业特征、 市场特性和消费习惯及发展要求， 体现市场的要求。 楼盘的竞争，就是各楼盘营销策略结合市场优劣的综合竞争。谁能高屋建瓴，深入市场，把握市 场，制定切实可行的营销方案，谁就立在成功营销的潮头。 营销策划的市场意识有两个方面内涵：其一是指
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