深圳翰文外滩项目营销准备阶段沟通（44页）.ppt
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深圳翰文外滩项目营销准备阶段沟通（44页）.ppt
1、翰文翰文外滩项目外滩项目 营销准备阶段沟通营销准备阶段沟通 大盘营销阶段操作思路大盘营销阶段操作思路 - 2 - 项目界定项目界定 城市新区城市新区.中高档中高档.大盘大盘 关键词关键词1.中高档中高档价值实现价值实现 关键词关键词2.大盘大盘节奏控制、大盘力节奏控制、大盘力 大盘营销阶段操作思路大盘营销阶段操作思路 - 3 - 营销的基本问题营销的基本问题 “中高档”价值实现 复合化价值 大规模楼盘开发要保持可持续性，住区具备生长和自我循环的能力，需要大规模楼盘开发要保持可持续性，住区具备生长和自我循环的能力，需要 区域价值、产品价值、配套价值、人文价值的复合化发展区域价值、产品价值、配套价
2、值、人文价值的复合化发展 价值脉冲式上升 大盘价值分阶段释放：从区域价值、产品价值、社区价值、到人文价值，大盘价值分阶段释放：从区域价值、产品价值、社区价值、到人文价值， 最终形成文化竞争，最终形成文化竞争，大盘持续的卖点始终是综合素质和社区文化大盘持续的卖点始终是综合素质和社区文化 价值的影响因素是综合的，包括区域的不断成熟、社区内部的不断成长、价值的影响因素是综合的，包括区域的不断成熟、社区内部的不断成长、 客户认知与品牌的形成客户认知与品牌的形成 大盘营销阶段操作思路大盘营销阶段操作思路 - 4 - 营销的基本问题营销的基本问题 大盘节奏控制、大盘力 大盘开发，利润来源于开发节奏，80%
3、的的 利润来自于利润来自于20%的产品的产品 大盘营销阶段操作思路大盘营销阶段操作思路 - 5 - 利润来源于节奏控制：案例（华侨城波托菲诺）利润来源于节奏控制：案例（华侨城波托菲诺） 3-4 19 时间轴 2002.1 2002.9 2002.7 2004上半年 第一期 6-7 2003-11 7.64 2.7 1.6 高层 25000 15000 12000 9000 8500 9000 高层豪宅、多层花园洋房、townhouse、 house 万M2 第二期 多层 House 天鹅堡 纯水岸 天鹅堡 纯水岸 首期配置：会所 启动区与分期开发：价值一路走高，追求终极利润型启动区与分期开发：价值一路走高，追求终极利润型 首期开发周边生活配套不足，居住气氛不浓，项目三条产品线开发规模均较小，设施投入 强度大，社区环境成功营造后，项目三条产品线同时放量增长一倍。 现金流产品与高利润产品 大盘
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