1、盘活疑难商业地产项目（盘活疑难商业地产项目（4 4）项目诊断）项目诊断 相对于角色诊断而言，项目诊断是策划人（操盘手）的第二个诊断内 容，也是最重要的盘活命题。多数情况下，专业公司进行项目诊断，需要动用 10 个左右的人，用近一个月的时间完成诊断。而对于一个经验丰富的职业策划 人（操盘手）来说，对一个项目的诊断周期，有 3 个人用两周的时间，就可以 将一个疑难的复杂项目诊断到位。 这其中的差别，除了丰富的项目经验和商业经验基础之外，合理的原则 及合适的方法也是法门所在。 A-项目诊断的三个基本原则 一个大型商业地产项目之所以成为疑难项目，其症状表现是“商家招不 进、下家不愿买”。 但是，如果直
2、接从这个环节入手，则肯定不会解决问题。也就是 说，在项目的病灶没有找准，与病灶相关联、既受病灶影响、又反过来加深病 灶症状的种种因素也没有找出来的情况下，整个项目在招商和销售两条线作出 的努力越大，实际的效果可能就越差，甚至会促使病灶的性质出现恶化，使项 目受到重复损伤。现实中，这种损伤往往是开发商看不见、算不出、不在 乎的，有时也是操盘手抱着试试看的心理，出于好心办的坏事。 找准一个疑难地产项目的病灶及其体系联系，决定着盘活措施的水平上 限。所以，操盘手在诊断项目、查找病灶的时候，需要掌握三个基本原则： （1）跳出来的原则： 正所谓“不识庐山真面目，只缘身在此山中”。现实中有一个非常微妙 的
3、“外来和尚会念经”的规律：绝大多数疑难项目的最终盘活，第一不是开发 商本人，第二很少是当地人。这个规律说明，开发商多数是外行，容易被假象 所迷惑；本地专业者则容易受常态和思维惯性所惑。而跳出项目之外，跳出行 业之外，跳出城市之外，往往对问题看得会比较全面，比较清晰。 这是解决认识范围与认识高度的原则，也是首要原则。 （2）沉下去的原则： 正所谓“为伊消得人憔悴，衣带渐宽终不悔”。操盘手跳出来看问题找 问题的同时，还必须能够沉入到项目的最深处，沉入到项目的每一个链条里面 去，与这个项目的过去对话、与这个项目的未来沟通、与这个项目的磁场接 通、与这个项目的呼吸同步。以至于醒着的时候和睡着的时候，脑子里面全是 这个项目的信息！ 没有这个心灵的过程，操盘手恐怕很难找到病灶所在，也很难找准所有 与病灶有关联合及互动作用力的症状脉络。 这是解决认识深度与认识准度的原则第二原则。 （3）后判断的原则：
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