1、A 区（商务区）地块整体定位建议 一、 项目的整体定位 1、 地块位置的分析 项目处在太湖新城核心区，太湖新城被规划为无锡的“中央商 务区” ，前景是非常好的。地块处在核心区的南面边缘地带，普遍认 为商务气氛不如中轴附近。但由于太湖新城核心区的北区以大型商 业为主，包括华润万象城、来福士广场和绿城九龙仓的综合项目， 商业气氛很浓。比较之下，南区以写字楼项目为主，商务气氛更浓 一些，因此，项目定位为商务为主的综合体更符合区域的整体氛围。 2、 建筑指标的边界条件 A 区（商务区）总占地面积为 28743 ，整体建筑密度为 35%， 也就是说落地面积为 10060 （首层面积） 。 扣除 B4 和
2、 B5 的首层面积 3900 ， B1 首层面积约 1800 （标 准层面积 1500 对甲级写字楼来说偏小） 、 酒店首层面积为 1800 左 右（标准层 1500 对五星级酒店也偏小） ，剩下能做商业的首层面 积为 2560 ， 这样的面积基本上不大可能有大型的商业如百货或超 市能进来。 3、 区域的商业配套 太湖新城的前景普遍看好，目前最大的问题是配套严重不足， 这既是问题，也是机遇，谁解决了这个问题，谁就能先吃到这个蛋 糕。 太湖新城的北区由于有各大知名开发商，商业的启动是会很快 的，对于太湖新城的发展是一个巨大的推动。反过来讲，如果我们 的项目是以商务为核心，配套是以专门服务于写字楼
3、的人群为主， 那么竞争优势就能建立起来。 综上所述，项目的整体定位应是以商务为核心的综合体。 二、 写字楼的产品定位 1、 供应量巨大 太湖新城的写字楼项目供应量巨大， 据太湖新城管委会的资料， 2010 年投入使用的写字楼面积为 400 万，由于各开发商的进度不 一， 到 2010 年时供应量到不了这个数量， 但供应过量是毫无疑问的。 量大不等于没有机会，供应量大说明大家都看好这个区域。 2、 产品结构 由于无锡的写字楼客户以无锡和江苏本地的客户为多，加上以 销售的方式为主，虽然无锡的写字楼数量众多，但实际上优质的写 字楼寥寥可数，也就是 3-4 座。由于主流客户是本地客户，因此如 果市场定位是走中档路线的，反而会造成大量的趋同产品，并不是 好的选择。 在无锡，优质、高端、符合跨国企业办公要求的写字楼其实很 少。 3、 市场特点 写字楼的需求相对有限，它的一个特点是“两头好，中间差” ，
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