房地产开发公司设计变更中的成本控制（9页）.doc
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房地产开发公司设计变更中的成本控制（9页）.doc
1、设计变更中的成本控制设计变更中的成本控制 做房地产开发的人都知道，在项目开发的过程中，有一样东西少 不了，就是“变更”；在项目成本控制环节中，有一样东西很重要， 还是“变更”。 变更的确是一个让人头痛心烦的事情，听说过一个真实的故 事： 一位房地产企业的老总在被变更、签证带来的一系列问题深 深刺激后，在高层工作例会上拍案怒斥：“你们，每个项目经理都必 须给我签军令状，在项目开发期间总控变更单*张，每月变更单不得 超过 3 张，上下浮动不超过 10%做不到就走人我不相信这么 个东西怎么就管不好！” 当然，最终他的愿望并没有实现，这其实是意料之中的事情， 因为他要控制的并不是“变更单”的张数！ 房
2、地产项目开发周期长，前期不确定因素和开发过程中突发 因素都比较多， 因而变更的发生是必然的， 也是符合事物发展规律的。 合理的变更也从一定的层面上提供了项目开发过程中弹性应对的可 能，类似上述故事中车间计件式管控的方法显然是走不通的。 既然如此，我们该怎么做才能使变更在“变”与“不变”之 间达成平衡既让变更合理的发生， 又能控制由于变更带的诸多烦 恼呢？ 一、变更的界定及分类 在实际工作中，变更常常来源于设计部、并以设计变更单的 形式出现，所以行业内一般不会特意的去区分变更的出处和起因，而 广义的统称为“设计变更”，实际上，设计变更只是工程变更中的一 类。 我国现行推荐使用的施工合同范本中就特
3、别指出工程变更包括设 计变更和其它变更，其中： 设计变更包括的范围如下： 1、更改工程有关部分的标高、基线、位置和尺寸； 2、增减合同中约定的工程量； 3、改变有关工程的施工时间和顺序； 4、其它有关工程变更需要的附加工作。 其它变更：指合同履行中发包人要求变更工程质量标准及发 生其他实质性变更。 无论上述何种变更，一旦发生，只能是参照合同相应条款、 或者类似的条款规定，甲、乙双方协商定价，从“事后”的“成本核 算”层面去处理结果。那么，我们怎样才能未雨绸缪，真正的从“事 前”来进行“成本控制”呢？ 我们来看看一个典型的房地产项目全生命周期： 定位（产品）设计（图纸）施工（现场）销售物业 （使用） 在这个周期内的任意一个阶段，都有可能发生变更，而且， 发生变更的原因越是前端的，变更所要付出的代价就越大，基于此， 要做好变更的成本控制，关注点和工作重心都要尽量前置。 根据发生原因的不同，变更
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