1、万科经营战略的分析万科经营战略的分析 专业化、制度和人 万科企业股份有限公司成立于 1984 年 5 月，以房地产为核心业务，是中国大 陆首批公开上市的企业之一。至 2000 年底，公司总资产 56.2 亿元，净资产 29.1 亿元，拥有员工 6616 名，全资及关联公司 37 家。万科可以说是中国房地产行业知 名度最高的公司。在众多房地产公司都实行区域集中化的策略下（上海的绿地、 北 京的华远、深圳的金地等，目前这些房地产公司的利润 95%以上来自本地） ，万科却 奉行了一套异地作战的战略。实行异地作战战略以来，万科并不是在它进入的每一 个城市都可以占到市场分额第一，但其利润总额始终保持领先
2、并且利润的一半来自 外地。 此外，善于营销攻势的万科一直是媒体关注的焦点，万科楼盘总是当地的热销 楼盘。万科的董事长王石更是万科的精神领袖，也是中国的房地产界最具明星效应 的人物。本次案例我们将分析万科的经营战略，以及被王石誉为“万科的三大法宝” 的“专业化、制度和人” 。 一、一、 万科成功的异地复制万科成功的异地复制 万科的经营情况见下页（见图 1、图 2、图 3、图 4） 。 二、二、 万科的异地经营历史和专业化历史万科的异地经营历史和专业化历史 1984 年，33 岁的王石从广州某机关下海闯荡深圳组建了万科公司。万科的第一 桶金是靠什么赚钱干什么捞到的。王石拉起人马，把饲料从内地运到深
3、圳，再把 日本的录像机销往中国的内地公司的业务不断做多。 在 1991 年底， 万科的业务 包括进出口、零售、房地产、投资、影视、广告、饮料、印刷、机加工、电气工程 及其他等 13 大类。当时，对于万科的发展方向，王石提出了一个日本的具有信息、 交易、投资、融资、制造等多种功能的综合商社的模式。 在此期间，万科于 1988 年 11 月 18 日参加政府公开拍卖土地，高价投标 2000 万元，这是万科开始进入房地产行业的开始。在那次投标中，万科为土地使用权付 出了每平方米 650 元的价格，而当时深圳成品房的售价也不过是每平方米 1050 元。 面对这块“烫手的山芋” ，万科制定了“高来高走”的策略，也就是“高地价来高房 价走”的意思。万科后来以 2640 元/m2 的价格售出了这批成品房，其中客户有 80% 的深圳个人，10%的香港居民和 10%的外地居民。 第一阶段：进入市场，全面扩张
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