商业地产公司一至四代商业规划研究（13页）.docx
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商业地产公司一至四代商业规划研究（13页）.docx
1、一、二、三、四代万达广场商业规划研究 近年来万达的成功引得无数人研究模仿， 有关万达模式的研究文章屡见不鲜。 本人深耕华中区商业地产多年， 尤其是华中商业重地武汉 （目前已开业 5 个万达， 江汉路万达、菱角湖万达、经开万达、积玉桥万达、楚河汉街，未来预计要开 10 个万达），二三四代万达均有开业运营的项目，全国独有。长沙解放西路的 第一代万达本人亦曾造访多次，对于万达的第一、二、三、四代产品均有较深入 的研究学习，不敢妄称专家，现仅就这四代万达的商业规划略说一二，与众分享 交流。 第一代万达：第一代万达： 长沙解放西路万达（悦荟广场）长沙解放西路万达（悦荟广场） 说到第一代万达，有一段往事不
2、可回避。2005 年前后，正是万达大力扩张 的时期，万达计划赴港发行 Reits 上市却未果。澳大利亚最大的投资集团麦格理 也在找寻进军内地市场的契机，也是因缘巧合，双方当时一拍即合。麦格理通过 贷款， 向万达购买了 9 座万达广场 （分别位于南京、 济南、 哈尔滨、 沈阳、 天津、 武汉、长沙、南宁、大连）。2005 年的万达正是大力发展急需血液的时候，资 本市场筹资无果，加上当时已拥有的 21 个已经运营或动工的商业广场，资金压 力巨大。与麦格理达成协议，并借此套现 31 亿。在麦格理与万达集团的委托管 理合同期满后， 双方协议分手。 上述 9 个城市的万达广场全部更名为 “悦荟广场” 。
3、 现在来看，这 9 个万达广场，全部位于城市最核心的商圈，目前估值应该远超当 年的 31 亿。不过话说回来，正是凭借当年的 31 亿现金，万达抓住了扩张的机遇 能做到如今巨无霸的规模，对双方来说也可谓双赢。 第一代万达的代表作长沙悦荟广场地处长沙市级核心商圈， 黄兴南路步行街 和解放西路交汇处，紧邻长沙黄兴路步行街，交通线路纵横交错，人流如织。项 目占地 1.8 万平方米，总建筑面积约 5 万平方米。所谓第一代万达，通俗讲就是 一个“商业大盒子”。单层面积 5000-10000 方不等，一般为地上 4 层，总规模 3-5 万方不等，一楼分割销售，二三楼标配为沃尔玛超市，四楼标配为万达影院 +大玩家电玩，加上部分餐饮。通过与沃尔玛的战略合作，利用超市大卖场的聚 客力带动人流，促进一楼商铺的销售回款。四楼的餐饮及娱乐也可有效带动目的 性消费人群。万达借此开创了订单式商业地产的先河。其实这样的单
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