1、万达商业广场旺场操作模式探索万达商业广场旺场操作模式探索 一 、 旺 场 的 基 本 概 念 及 指 标 （ 一 ） 出 租 率 出 租 率 为 经 营 面 积 （ 包 括 出 租 和 自 营 ） 占 商 场 面 积 百 分 比 。 其 公 式 为 ： 出 租 率 经 营 面 积 商 场 100 （ 二 ） 经 营 稳 定 性 经 营 稳 定 性 指 标 为 经 营 面 积 的 时 期 占 总 经 营 面 积 的 加 权 年 限 。 （ 一 般 地 多 年 之 后 再 作 统 计 分 析 ，主 要 是 分 析 滞 留 下 来 经 营 者 的 加 权 平 均 寿 命 ） 其 计 算 公 式 为
2、： 经 营 稳 定 性 指 标 经 营 面 积 年 限 经 营 面 积 经 营 面 积 1经 营 年 限 1 经 营 面 积 2经 营 年 限 2 /经 营 面 积 1 经 营 面 积 2 （ 三 ） 经 营 流 动 性 经 营 流 动 性 指 标 为 ： 每 年 离 去 经 营 者 面 积 占 总 经 营 面 积 的 百 分 比 。 （ 主 要 考 虑 和 分 析 经 营 者 的 流 失 情 况 ， 一 般 地 每 年 统 计 分 析 一 次 ） 其 公 式 为 ： 经 营 流 动 性 指 标 年 内 离 去 经 营 者 面 积 总 经 营 面 积 100 二 、 租 金 体 系 （ 一 ）
3、 几 个 基 本 思 路 1 经 营 面 积 越 大 ， 单 价 越 低 ； 2经 营 门 面 越 大 ， 展 示 面 积 越 大 ，单 价 越 高 ； 3租 金 单 价 与 售 价 并 不 是 简 单 的 比 例 关 系 或 对 应 值（ 因 为 铺 位 稳 定 性 与 租 价 相 关 ，铺 位 大 小 、位 置 、朝 向 与 售 价 相 关 ；也 即 经 营 决 定 租 价 ， 商 铺 的 物 理 性 决 定 其 售 价 ） ； 4 租 价 与 租 户 关 联 （ 大 品 牌 ， 租 价 低 ； 小 品 牌 ， 租 价 高 ） ； 5 租 价 与 租 期 相 关 （ 租 期 长 ， 租 价 低 ； 租 期 短 ， 租 价 高 ） ； 6 租 价 与 押 金 （ 保 证 金 ） 相 关 （ 押 金 多 ， 租 价 低 ； 押 金 少 ， 租 价 高 ） ； 7租 价 与 商 场 开 业
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