1、超高层商业中心前期规划 无论是2002年开业的上海正大广场，还是2006年进入我们视野的西单国际中心，超高层商 业中心作为一种新型的商业地产建筑发展趋势正向我们走来。然而在现阶段我国商业地产 普遍面临商业竞争激烈、招商困难、运营困难的市场背景下，如何进行项目的前期商业规 划，进而保障招商工作的顺利展开，并为后期管理运营工作奠定坚实的基础成为了我们要 解决的首要问题。 前期商业规划中的三大难题 根据我们在超高层购物中心项目规划工作中的实践经验，我们认为需要解决的主要有三大 难题： 一、高层商业建筑规划设计的局限性 为了增加高楼层商业的吸引力，开发商们想尽办法在高楼层安排一些能够拉动人流的有特 色
2、的业态，如影院、冰场、游乐中心等娱乐性业态，然而根据国家的法令法规，娱乐性业 态的经营不能够超过三层以上，因此就大大限制了这些娱乐设施往高层设置的可能性。 从消防法规上看，由于对娱乐性业态的消防疏散指标高，因此过多的娱乐性业态的存在， 使得商场整体的疏散通道多，不可避免地减少了商场的使用面积及使用率从不同租户的工 程技术条件看，由于许多娱乐性业态存在特殊的结构要求，例如夜店、室内娱乐、冰场、 影院等业态要求局部或全部跨层挑空，取消的结构柱数量越多，对楼上业态的设置局限性 越大，对结构方面的设计提出更为复杂的要求。最终的结果是往往由于结构上的限制而无 法根据最初的设想布置业态，而只能够退而求其次
3、了。 二、消费者消费行为的局限 购物中心低层的租金水平大大高于高层，根本原因在于低层的人流大，因此商业价值高。 人流越多，商业价值也越高，租金提升的空间就越大，因此对超高层购物中心进行策划， 归根结底就是解决如何突破消费者对楼层的心理极限，引导消费者前往更高的楼层，从而 提升购物中心平均租金水平。 三、高层商业建筑的价值背离问题 高层商业建筑每增加一层，其建筑成本呈曲线上升，租金水平则呈曲线下降。如果高楼层 商业无法达到一定的租金水平，无法实现预计的出租率，从整体上将拉低商场整体的租金 水平，影响购物中心的投资回报率，增加商场的空置率。同时对商场的运营及租户的信心 也起到了负面作用。然而面对上述三大难题，高层乃至超高层购物中心的发展是否就前途 暗淡呢? 前期商业规划五大原则 综合国内外知名超高层商业建筑案例的借鉴，以及实际工作中的实践，在超高层购物中心 的前期商业规划中应重点强调如下几方面
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