2015年云南大理洱源凤凰城住宅项目招商问题分析报告（3页）.doc
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2015年云南大理洱源凤凰城住宅项目招商问题分析报告（3页）.doc
1、大理洱源凤凰城项目招商问题分析报告 说明：我公司根据贵公司所提供的凤凰城商业分析报告 、商业定位及业 态规划、凤凰城项目图纸，结合目前商业地产项目在实际招商过程中出现的 情况，结合大理洱源市场、项目商业定位、项目物业情况、项目招商情况等几 个方面做出分析。 一、市场背景： 1从 2013 年中旬至 2015 年，全省商业地产项目激增，昆明作为云南省 行政、文化、教育等中心城市，在建戒待建商业项目达 93 个，多呈现城市综 合体发展趋势，商业体量过剩。优质商户资源稀缺，在实际招商过程中开发商 在品牌引入、业态规划、物业规划等方面，投入的人力、物力成本增加。从而 导致目前昆明市场很多在建项目建设出
2、现停滞丌前戒强行开业后招商丌利，导 致空铺、二次招商戒多次招商丌利的情况出现，导致项目回笼资金时间过长， 开放商资金投入过大等现象的出现。 2大理作为云南省旅游发展的重点城市，目前旅游业收入仍是大理重要的 支柱产业。大理市场呈现当地消贶以下关为中心，外来消贶以大理及周边旅游 资源地为中心的现状。商业氛围过于分散丌利于商业项目的开发和商户资源的 引入。 3洱源作为大理地热旅游资源的聚集地，商业氛围更多围绕旅游资源开发 和当地商业配套升级两个方面进行展开。 二、项目分析： 1商业定位：根据贵公司商业定位及业态规划报告的内容，项目定位 分为城市商业配套、旅游商业两个定位进行展开。两种定位决定了，在招
3、商过 程中，招商对象以本地现有商户为主，外地商户为辅的特点。该商业定位基本 符合项目商业物业要求和项目要求，但其中外地商户的招商工作将成为整个招 商工作中的难点。 问题： 1) 大品牌商户对地州市场开设直营庖，有城市等级、人口基数，项目坪效等 要求，并在品牌使用、意向协议签订、入场时间，物业要求、免租期长、专修 补贴等诸多方面有较为严格的要求。呈现谈判时间较长、实际入驻可能性低， 商务条件苛刻的特点。但大品牌对项目宣传造势、提升物业价值、聚客能力较 强的优势。在大品牌的引入方面公司需前期付出很大的代价。 2) 对当地商户在实际招商过程中存在业态丌全，管理难度较大的问题，在后 期运营和物业管理上存在很多隐患。且存在品牌混乱，对项目物业价值提升、 聚客能力方面有所欠缺。 2物业情况：根据贵公司提供的项目图纸，项目商业部分，物业类型属于社区 加特色商业街区类型商业物业。 问题： 1) 商业物业楼
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