内蒙古阿荣旗时代广场商业部分销售模式分析（8页）.doc
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内蒙古阿荣旗时代广场商业部分销售模式分析（8页）.doc
1、 阿荣旗时代广场商业部分销售模式分析阿荣旗时代广场商业部分销售模式分析 上海联力企业投资管理有限公司上海联力企业投资管理有限公司 二一年一月十二一年一月十八八日日 阿荣旗时代广场商业部分销售模式分析阿荣旗时代广场商业部分销售模式分析 一、一、 商业部分商业部分销售模式销售模式选择选择 1、商业项目常见销售模式商业项目常见销售模式 表：商业项目常见的销售模式表：商业项目常见的销售模式 模式模式 直接销售直接销售 售后返租（或约定回购）售后返租（或约定回购） 带租约销售带租约销售 整体销售整体销售 产权式带租约产权式带租约销售销售 操作操作 特征特征 直接推出销售，不 提供任何附加价值 及服务 客
2、户购铺同时与开发商签订委托 协议，将房产返租给开发商，租期 内由开发商转租经营，租期两至十 几年不等；发展商一次性返数年租 金降低首付；返租期内，业主定时 从发展商处得到定额租金回报。 通过前期合理的业态定位，由开 发商主导提前将适合社区品质和 业主需要的商家引进，控制社区 商业的品质，主导社区商业的前 期发展，结合商家租金条件，对 投资者进行带租约销售 将商业项目整体 出售给大投资客 或经营机构 将已经出租给大型商 家的整体集中商业物 业， 分隔成产权式的小 商铺销售， 客户获得较 长时期内的稳定租金 收入 收益收益 方式方式 销售收入 销售收入 租金收入+销售收入 销售收入 销售收入 优势
3、优势 分析分析 开发商无商业运营 压力，操作简单 增强投资者信心，实现快速销售； 分割相对灵活；保证前期开发商对 商业功能和业态的控制，有利于实 现成功招商，从而保证项目的可持 续经营，从而保证项目的可持续经 营；实现溢价 可控制商业业态和业种，使布局 合理，保证社区品质， 令开发商、 业主、投资者及经营者的利益达 到一个较好的平衡点；便于统一 管理，培育出铺位商业价值；租 约促进销售。 商铺销售速度较 快； 资金回收期较短 快速销售、回笼资金； 分割灵活，客户层面 广；投资的收益明确； 如果主力店品牌好， 则 有较强的安全感 劣势劣势 推售行为主动性 差，难以溢价 实际租金收益不能满足返租所需， 需要开发商在返租期补贴租回报， 财务上风险较高；政策上有所限制 社区商业前期招商难度较大，对 开发商综合运营能力要求很高 实现难度大，难 以寻找买家，单 价难以提升 难于说服客户接受； 政 策所
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