商业地产租赁基础与租赁语言分析报告（28页）.ppt
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商业地产租赁基础与租赁语言分析报告（28页）.ppt
1、租赁基础与租赁语言租赁基础与租赁语言 购物中心成功的核心 有个性的业态组合 租金收益收入（损益）及价值（资产负 债表） 结合点 可持续性 资产增值 租赁并非始于空铺 租赁的重要性 成功的租赁 = 成功的项目 正确的位置，正确的时间 租赁要考虑消费者的需求和愿望 成功的项目具有消费者所需要的正确的、 独特的、有特色的商户组合 最终决定项目成功的因素始终始终是消费者 组织有效的租赁工作 对购物中心来说，租赁具有特殊意义 购物中心分析 租户及业态组合 适合当地的消费水平 平面布局图 适合周边“环境” 市场调研 适合商圈内消费者的期望 竞争 突出特色，与众不同竞争优势 时尚潮流 突出生活方式特色 以价
2、格为取向 文件整理与归档 文件 概要 销售审计 到期 销售分析 排他及限制条款 了解购物中心 优势 劣势 客户资源的积累 挖掘潜在商户 访问潜在商户的店铺 评估推广活动 调查商户信用及口碑 评估财务状况 评估商品情况 租户装修补贴以及/或 店面补贴 额外津贴对症下药 签约之前 意向书(LoI) 谅解备忘录 对租约条款的认可 正式租约的基础 确定商业条款 法律约束力有限 不具备法律约束力 租约文本 租约 租约的基本条款 签约双方 业主（出租者） 租户（承租者）/品牌名称 出租场地的描述 使用条款 租约期限 起租日及到期日 租约的其它条款 续约的选择及条件 其它约定排它连带租赁运营 开业延期的应对
3、措施（新购物中心） 付款保证/保证金 格式条款越来越重要 执行 租金 保底租金/固定租金 递增租金 递减租金（%） 免租 消费者价格指数(CPI) 提成租金提成租金 以商户毛利为依据 由业主指定的组合 自然起征点 指定起征点 降低提成率 从提成租金中扣除 销售报告及支付提成租金 审计租户销售 以总销售额为基础的提成租金 可出租面积比例 已出租面积比例 最大出租比例 已谈数量 有排他条款的比例 租户销售额比例 月销售额预估年总租金调整 物业管理费条款 良好的租约语言 监督/管理费 修理/更换 购物中心安全及合法的运营 商户协会/推广基金 商户协会 推广基金 广告捐款 房产税 项目的评估决定租户如何分担预计税收 的比例 保险 整个项目的责任 火灾及增加保险范围建筑物（财产险） 租户自身保险 业绩条款 租户退租的权利 未能按期开业 未能保住主力店商户 租约中重大失误 业主中止合同的权利 销售门槛
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