1、 万科企业股份有限公司万科企业股份有限公司 关于不得违法销售车位的风险提示 编号：1001 2010 年 3 月 10 日 一、问题描述一、问题描述 近期发现，个别公司为了促进车位销售，存在违法操作的现象：一是向业主 和购房人（以下统称“业主”）以外的人销售车位；二是以车位向无房屋产权的 施工单位抵工程款；三是超过规划的车位配置比例向业主销售车位（在车位比不 大于 1 时，向一个业主销售个以上车位）；四是向员工促销车位。这些做法都 违反了物权法，存在较大风险。 二、风险判断二、风险判断 物权法规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当 首先满足业主的需要”； 最高人民法院关于审理建筑
2、物区分所有权纠纷案件具 体应用法律若干问题的解释 进一步明确规定： “建设单位按照配置比例将车位、 车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法 第七十四条第一款有关应当首先满足业主的需要的规定”，“前款所称配置 比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、 车库与房屋套数的比 例”。 根据上述法律规定，建设单位负有保障业主按规划配置比例获得车位的义 务， 并且该义务没有时间限制。这就要求建设单位只能面向业主只能面向业主以销售等方式处 分车位，且不能超过规划配置的比例不能超过规划配置的比例。为此，集团法务室于 2004、2007、2009 年分别发布、修订了商
3、品住宅小区车位权属划分及处分问题的操作指引，要 求一线公司依法处分车位。 个别公司违法销售车位的行为，存在被其他业主群诉、索赔以及舆论负面报 道等风险： 1、 未购买车位的业主可能主张公司侵犯了他们按规划比例获得车位的权未购买车位的业主可能主张公司侵犯了他们按规划比例获得车位的权 利，利，要求公司按规划比例向他们提供车位，公司将无法满足。 万科企业股份有限公司万科企业股份有限公司 2、一旦发生诉讼，公司的销售行为（向非业主销售车位，超过规划比例公司的销售行为（向非业主销售车位，超过规划比例 向业主销售车位） 很可能被法院认定无效向业主销售车位） 很可能被法院认定无效， 已购买车位的业主将要求公司赔偿合 同价与纠纷发生时市场价的差价等损失。 3、违法销售车位，特别是员工违法获得车位，一旦被媒体曝光，会造成较 大负面影响，损害万科品牌负面影响，损害万科品牌。 三、针对性建议三、针对性建议 1
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