上海东方金座国际公寓项目策划报告（70页).pdf
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上海东方金座国际公寓项目策划报告（70页).pdf
1、 【东方金座】 项目策划报告 【东方金座】 项目策划报告 上 海 易 居 房 地 产 研 究 院 SHANGHAI HOUSING SALES CO., LTD. 1 东方金座项目 目 录 目 录 前 言：对本项目的原始思考.2 第一篇：机会发现篇.3 第二篇：项目定位篇.11 第三篇：产品建议篇.22 第四篇：项目运营篇.28 附 件：项目周边房地产市场分析报告 .34 上 海 易 居 房 地 产 研 究 院 SHANGHAI HOUSING SALES CO., LTD. 2 东方金座项目 前言：对本项目的原始思考 前言：对本项目的原始思考 从区位上来看： 从区位上来看： 本案位于大陆家嘴
2、板块，项目区位非常优越，拥有一号和二号地 铁线、紧邻主要交通干线、十几条公交线路通往市内各区域，到小陆 家嘴、 人民广场、 竹园商贸区等主要商贸中心都在 5 公里以内； 同时， 周边住宅市场比较发达，已经形成以中高档住宅为主的居住氛围，周 边上海绿城、东方城市花园等楼盘都是 2005-2006 年热卖的住宅项 目。 从项目上看： 从项目上看： 我们也看到本案还存在很多先天性的不足。主要就是产品缺陷： 由于施工时间较早并且存在项目性质转换， 所以至今项目外立面较为 陈旧，内部结构存在很大缺陷，电梯间窄小，户型中全部暗卫，一房 偏大，空间利用率低。此外，周边缺乏商务氛围：目前区域周边办公 氛围不浓
3、， 办公客户主要零散的租住在周边的早期外销房内， 规模小， 分布零散且不成气候。 随之而来的问题就是： 如何来重塑在一个比较好的地段存在诸多缺陷的产品？ 如何来重塑在一个比较好的地段存在诸多缺陷的产品？ 易居观点： 易居观点： 按照常规的运作思路， 仅仅是把公寓做成普通装修房卖掉或是把 商业办公简单定位分拆出售，要么就是低价倾售，要么就可能会产生 投资商极不愿看到的“尾巴工程” （一个项目中好的产品部分售馨， 劣质产品遗留） ，产品应有的价值得不到充分体现。而作为国内知名 咨询专家，易居希望能够把每个项目的价值进行充分的发掘，为客户 提供最佳的服务，为此，我们组织了上海易居房地产研究院、上海房 屋销售（集团）有限公司专家团队对项目进行全面思考和重新定位， 为项目确定可执行的操作策略。 上 海 易 居 房 地 产 研 究 院 SHANGHAI HOUSING SALES CO., LTD.
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