1、住宅商业裙楼物业定位分析 近期，有关大型超市、餐饮等行业进驻高层物业裙楼的消息频见 报端，很多商家都把目光对准了裙楼商铺市场。不过，这些商家一番 考察后发现，很多裙楼商业物业由于社区规模、铺面层高、场地过小 等因素很难符合经营要求。 一、一、 市场状况市场状况 目前房地产先进城市裙楼商业物业呈现两极化分布的态势。 就成 都现状来说，很多区域尤其是二、三环路外、成都主城区外新兴开发 的区域，住宅项目带裙楼的空置率达到 50以上，若裙楼有三四楼 的位置空置率则更高。广州是房地产开发较先进的城市，具体在裙楼 商铺方面，尽管供应量相当大，例如协和新世界芳草园 2 层共 6200 平方米;华标广场3层共
2、15000平方米;都市华庭也有2万平方米左右; 帝景苑有 4000 平方米，但都已找到买(租)家，而且售价和租金比原 来的有所提高。据悉，芳草园首层商铺大面积售价超过 3 万元/平方 米；鸿翔大厦商铺单价也近 3 万元/平方米；都市华庭因位处天河北 和体育东交界，位置优越，部分商铺甚至开出 6 万余元/平方米的单 价，但仍有保险、电讯类等实力雄厚的公司准备进驻。另外，天河北 的很多楼盘都把裙楼部分用做写字楼，租赁的多为金融证券、保险等 公司。 一般的裙楼写字楼租金相对便宜， 多是面积比较大的公司租住。 另外， 客户希望拿到面积比较大的场地， 相对零散的买卖就不是很好， 其中平方米左右的地块成交
3、比较多。 二、裙楼物业的特点裙楼物业的特点-商业裙楼与单体商业物业的区别商业裙楼与单体商业物业的区别 首先，体现在价格上。由于商业裙楼中附含的土地价值被塔楼部 分分摊了，所以价格比单体商业物业有优势。 其次，体现在经营方式上。由于商业裙楼属于塔楼的一部分，所 以不如单体商业那么纯粹，其经营的业态会受到塔楼形态的制约，比 如塔楼是住宅，裙楼就不宜经营油烟过重的餐饮。 外立面上外立面上单体商业物业拥有比裙楼更多的优势单体商业物业拥有比裙楼更多的优势 裙楼是不独立的，所以在外观设计上发挥空间小，难以创造人气 和商机。并且商业裙楼的地段一般都兼顾塔楼功能。 三、三、 裙楼物业的运作方式裙楼物业的运作方式 目前，裙楼商业运作主要采取三种方式，一是直接销售，二是分 割出来，以租带售，三是走专业市场的道路。目前运作比较成功的是 走专业市场这条路。发展商可以根据周边一定的历史、商业、人文等 积淀来运作自己
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