中国商业地产发展阶段及现状分析报告（3页）.doc
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中国商业地产发展阶段及现状分析报告（3页）.doc
1、一、商业地产发展阶段及现状分析 我国商业地产初步经历了三种形态的发展：初级阶段是线性商铺，这种 形态的商业地产呈直线型布局，功能单一，较低端；中级阶段是商办综合楼， 这种形态的商业地产呈块状布局，通常为商业和办公两种功能的集合体，如上 海淮海路的香港广场；高级阶段是城市综合体，这种形态的商业地产呈综合立 体布局，集商业、办公、酒店、住宅、旅游、会展、交通、文化等多种功能于 一体，如上海的环球金融中心、日本东京的六本木等。而目前国内正在发生商 业与地产的高度融合趋势，商业地产行业队伍越来越壮大，这主要是基于以下 三点原因。 1商业地产开发将取代住宅开发成为市场上利润最高的行业 房地产行业的收益来
2、源有四个渠道，即一次性收益、持续性收益、增值 性收益和溢价性收益。大多数住宅开发商通过销售来实现一次性收益，这样做 的最大缺点是难以得到更大利润，包括难以得到持续经营带来的租金收入，难 以享受资产价格升值和土地升值的双重利润，以及难以取得商业品牌所带来的 溢价。而商业地产可以实现持续性收益、增值性收益和溢价性收益这三种收益。 因此房地产企业纷纷进入商业地产领域。如珠江地产全面启动进军商业地产发 展战略；陆家嘴集团提出主营业务转型于持有物业；富力地产在北京开发 cBD 商业长廊作为进军商业地产的试金石；复地加大长期持有物业和商业物业的比 例等。 2商业与地产融合成为商贸流通行业自身价值链延伸的趋
3、势 近几年商贸流通企业逐渐沿着其自身价值链向上延伸，转向上游房地产 业的开发，纷纷涉足商业地产领域，以享受地段成熟后所带来的附加值收益。 有些商家涉足房地产业是出于减少租金支出的战略考虑，这样可以一劳永逸地 占有地段位置极佳的物业，避免租金年年上涨的风险，又值得花成本对物业进 行装修， 把物业改造成标准化的旗舰店。 如国美在资本市场大举融资 65 亿港元， 为其购置物业提供了充足的现金储备；跨国公司巨头宜家，目前在中国的发展 策略就是以收购土地、自行建店为主。购置和自建店面，不仅能够确保企业连 锁发展获得连续和稳定的经营周期和经营场所，而且有利于企业在驻地进行长 远规划。 3商业地产已成为城市经营、发展和产业结构调整的重要抓手 城市的经营和发展很大程度上依赖于商业地产的发展，因此各地政府都 十分支持商业地产的发展。正如万达集团提出“每一个万达广场就是一个城市 中心”，可见商业地产能够形成人
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