1、商业地产项目开发基本模式商业地产项目开发基本模式 商业地产基本模式是将二楼及以上楼层出租（或其它合作方式）给世界 500 强的商业 服务企业，如沃尔玛、欧倍德、华纳时代等，再将一楼规划成外街铺和内街铺，并对外出 售。这种模式在中国商业地产发展初期的确是一个影响极大的创新，其最明显的优点是： 在商铺营销中，通过宣传战略伙伴世界 500 强企业，使商铺投资者对商铺回报有极高 的预期，从而，开发商能顺利高价出售商铺；在招商过程中，许多中小品牌的经营者很希 望跟随这些商业巨头赚钱，招商工作相对容易；在营运中，中小店可以利用与商业巨头消 费群交叉原理，充分利用其消费群，为其提供互补性商品和服务。但是，对
2、于超大型的购 物中心（一般超过 10 万平方米），由于商业规划的不足，导致出现人气冷热两种不同的场 面，商业巨头生意兴隆，而一楼商铺经营不太理想。商铺的业主最终要设法继续缴纳银行 按揭款，开发商也只能付出一定的代价，以减少双方冲突的进一步加剧。 其实，商业地产出现这种问题是很正常的，事物的发展不总是一帆风顺。笔者相信 将会研究出新版的、适应我国国情的又一创新模式。笔者也为模式升级提出几点 建议： 第一，主力店设为多层式，而不设为单层式，避免一层纯为零散小店的现象。可将 二、三楼主力店周边营业面积设计成商铺出售，充足利用主力店每一楼层的顾客群。当主 力店为百货业态时，这种设计特别有效。 第二，对
3、出售的商铺应提供品类规划、招商等增值服务，并由管理公司对其经营进 行约束，使之朝有利于整体经营管理的方向进行。具体的办法是与业主签订一个委托管理 协议书，这项管理不仅仅是物业管理，还有品类调整、招商控制、营运管理、市场推广等 多项内容。 第三，在主力店招商时，可大胆引入竞租制度，使主力店招商充足竞争，开发商可 在世界 500 强中选择更合适的合作伙伴。与这类商业巨头合作都要付出巨大的代价，如能 合理运用谈判技巧，可以选择到能使整个购物中心客流组织更趋合理的主力店。 第四，要重视商业人才的引进工作。开发商往往拥有大量的开发、营销等人才，但 缺少市场上奇缺的商业专才。具备良好的工作环境，只要综合集团和行业特点，制订 合理的薪金待遇，相信可以吸引更多商业高手的加盟。
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