1、包头城市综合体包头城市综合体 20092009 年营销工作总结年营销工作总结 2009 年 9 月 5 日，细雨濛濛，塔吊林立的施工现场依旧激战正酣，比邻现场的香格里拉酒 店却已人头攒动，“千人齐聚，摇号选房，劲销 5 亿”，这一天包头广场开创了鹿城 前所未有的开盘盛况。而就在 4 个月前，这座城市的中心广场上，只是业已废弃的体育场 馆。 一、准确判断市场，把握营销战略方向 （一）市场现状分析 1、包头作为中国西北三线城市，房地产市场发展较为缓慢，2008 年供应量大幅上涨，成 交量下滑， 导致供求关系失衡， 出现供大于求的局面， 市场消化缓慢， 当地销售最好的项目， 年销售不足 10 万平方
2、米；价格方面，进入 2009 年，价格有所下降。整体市场尚处在初级 阶段。 2、包头项目产品体量大，销售周期短，业态复杂，项目住宅产品全部为高层，由于包头风 沙气候严重，客户对高层抗性较大，因此高层产品销售风险较大。 3、当地媒体资源匮乏，媒体公信力不强，购房人群对房地产广告敏感度低；包头市场房地 产项目营销推广不规范，营销手段单一，媒体广告效果差，客户对广告信任度低。 4、房地产市场缺乏对大品牌开发商的认可和追捧，品牌号召力作用不大，发挥品牌效 应需从基础推广做起。 5、包头市政府行政效率高、拥有良好的行政口碑，包头广场是市政府重点招商引资项 目，有着良好的政府合作关系基础。 （二）进行准确
3、产品定位 2009 年第二季度，包头项目完成了历时 1 个月的区域市场深入研究，包括竞争个案的客户 构成、产品规划、推广策略、销售情况等。通过充分的市场研究，并吸取集团各方面专家的 宝贵建议， 我们于 5 月初调整了项目规划， 考虑到包头市场对高层产品抗性大的实际因素， 将原 8 栋 33 层规划调整为 10 栋，形成楼层高分别为 33 层、30 层、21 层、17 层的错落规 划。 （三）确立基本营销原则 基于以上市场判断，包头项目在总体营销战略上，确立了以下工作原则，并严格执行： 1、确定事件性营销推广主线：以各种推广活动和营销活动作为项目营销主线，直达目标客 户和当地政府、媒体等具有影响力的人群，形成口碑效应，快速建立品牌形象，实现城市综 合体价值的实效推广，策略性使用媒体进行推广配合。 2、严格按集团标准营销动作执行各项营销体验活动，吸取和应用集团以往项目营销操
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