1、主要商业业态租金制定标准及参考方案 （餐饮娱乐文化服装 家电类） 在商业地产里面，租金的制定应该是一个复杂的体系，但是至今所见 的研究理论不多（主要是我没有找到相关资料） ，因此希望在租金制 定的理论体系里面拉出来一个分支也就是餐饮、娱乐来讨论一下。理 论上来说一个购物中心租金体系的制定要通过很多种方法去综合平 衡，动态的静态的、理论的实际的等等，希望更多的做过这一块工作 的兄弟们参与讨论。 1、横向比较根据同类型、同地区、同地段类似项目的租金水 平（一楼多少、二楼多少） ，然后得出一个整体的租金水平，然后在 根据不同的业态租金承受水平去推算。 这个是根据市场的客观现状得 出的租金水平，一般是
2、应该是比较客观的。1 : O5 V- M/ L. h, 4 Y3 * G 存在问题：没有完全两个相同的项目；不管是地段、物业的档次、 商业规划、业态规划、招商运作等都不一样。 X b: , H: k 2、回报率倒推根据物业的开发成本，设定一个基本的回报 率（如 8%） ，去推算整体的租金水平；然后根据楼层租金差去计算各 层的租金水平。这个方法一般是财务部比较喜欢使用的办法，有些大 型超市是根据自己的投资回收期反推。- A! g! J9 # y! c 存在的问题：市场能够承受的租金水平是动态的，这个分析模式是静 态分析； 市场租金承受水平和投资之间不是充分条件和必要条件之间 的关系。 3、细分业
3、态推算百货、超市、餐饮、娱乐、散铺在特定的城市 或区域一般都有自己的租金计算方式和承受范围， 根据自己项目的特 点和商业规划，分别计算各个业态的租金，然后得出一套租金计算体 系。这个是我现在正在企图使用的办法之一。 U3 F! f* p3 m6 ?; + B 存在问题：涉及的细节问题太多，不好把握。同一个业态存在位置 不同、需求面积不同、品牌价值不同、租赁楼层不同等诸多不易控制 的问题。( g( L% B. q- . o1 ?% * ?. O Q# L; K+ A1 k4 Q8 h6 4、固有理论分析什么拉屎指数、怕死指数、费血指数，就是我 上面帖子附件里面所提到的那些理论。 这个租金计算方法个人感觉好 像实用性不高，念书的时候代数学的不好。可能代理公司忽悠开发商 还有点用处。因此也没办法展开说。 存在的问题：数据的采集比较复杂；并且数据的准确性很难把控。下 面结合福建商业行情，说下餐饮娱
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